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Niterói, Rio de Janeiro, Brazil


Formado técnico em contabilidade no ano de 1972 e bacharel em ciências contábeis no ano de 1991.

Auditor certificado pelo CRC-RJ.

Carreira profissional iniciada do PRODERJ, seguindo-se CRUZEIRO DO SUL e VARIG.

Atualmente lidera o time de profissionais da NITSERVICE - Niterói Serviços Empresariais Sociedade Limitada (marca fantasia: Consultoria Rio Apa).

Possui diversos trabalhos de interesse publicados em revistas especializadas.

Participou e participa ativamente em cargos de direção de associações civis com detaque para as seguintes: Iate Clube Icaraí, Federação de Vela do Estado do Rio de Janeiro, Rio Vela Clube, Iate Clube de Ramos, União dos Escoteiros do Brasil - Região RJ e Associação dos Veleiros da Classe Sharpie.

terça-feira, 30 de abril de 2013

Missão Imposto de Renda 2013... Cumprida!


E chegamos ao fim de mais uma missão imposto de renda; desde 01 de março, até o momento em que esta resenha é postada aqui no blog, elaboramos e transmitimos 106 declarações de ajuste ao imposto de renda 2013.

No blog fizemos, este ano, 18 postagens de interesse comum sobre o tema imposto de renda, o que elevou o total para 82 postagens.

O número de visitantes atingiu, até às 18 horas de hoje, a marca de 10.588 consultas.

Continuaremos, ao longo de 2013, com nossas postagens semanais de interesse da sociedade, voltando nossas publicações para as quartas-feiras, já a partir de amanhã, sempre buscando uma linguagem de fácil compreensão e entendimento preciso das mudanças do cotidiano em nossas vidas.

Imbuídos na missão de bem informar mantemos no “facebook” a página da Nitservice/Consultoria Rio Apa com atualizações diárias; o endereço da nossa página é:


A página é de perfil público e você pode segui-la ou solicitar sua inclusão em nossa lista de amigos.

 Para manter-se atualizado com o que aqui é publicado, pode tornar-se um seguidor ou seguir por “email”, bastando inserir seu endereço eletrônico na caixa “siga o blog por email” e clicar em “submit”.

Também estamos em nosso site “www.nitservice.com.br ouwww.rioapa.com.br com informações mensais e tabelas sempre atualizadas.

Assim, esperamos atingir o que julgamos de mais importante em nossa empresa que é nosso conjunto de visão/valores/missão, definidos como:

MISSÃO:

Empresa moderna oferecendo soluções efetivas, integradas, eficientes e sobretudo honestas.

Coragem, confiança, parceria, e implementação de qualidade em todas as decisões na busca pelo estabelecimento de uma relação de colaboração, desenvolvendo o comprometimento com o Cliente para que os objetivos sejam Efetivamente alcançados.

VISÃO:

Organização sólida, respeitada, prestando serviços de qualidade; agressiva em ações para suplantar ao máximo possível os concorrentes, utilizando-se de estratégias e táticas de gestão assim como as mais modernas tecnologias que estejam a disposição no mercado.

VALORES:

Competitividade (rentabilidade, participação e inovação):

É a capacidade de concorrer com sucesso com as outras empresas, ou escritórios de serviços semelhantes.

Confiabilidade (segurança, credibilidade e responsabilidade):

Nós cumprimos os nossos compromissos.

Qualidade (satisfação plena dos usuários, agilidade e pontualidade):

É o processo contínuo de aprimoramento.

Valor Humano (respeito a dignidade, calor humano, oportunidade de auto realização):

O Cliente é o centro de nossas atenções.

Assim, encerramos mais um capítulo de nossa missão, com visão e valores bem definidos deixando um especial agradecimento aos 106 clientes, aos mais de 10 mil visitantes do blog, aos amigos que estão em nossa página no facebook e aos usuários do nosso site.



segunda-feira, 29 de abril de 2013

Porque Não Deixar Para Cima da Hora...


Faço a última postagem sobre a declaração do imposto de renda 2013 a menos de 48 horas do fim do prazo para a entrega da declaração, e mais de 8 milhões de contribuintes ainda não entregaram o seu documento, segundo as últimas informações da Receita Federal. A entrega começou no dia 1º de março e se estende até às 23hs 59mim e 59seg de amanhã, 30 de abril.

Deixar para entregar a declaração em cima da hora pode gerar muitos problemas aos contribuintes. Há risco em esquecer-se de lançar gastos que poderiam ser abatidos ou de pedir documentos. Além disso, com a grande procura pela ajuda de profissionais nesta época, pode ser difícil até tirar dúvidas sobre a declaração e mais ainda contratar um especialista para fazer a declaração de última hora. Abaixo, listo 10 motivos para não deixar o IR para a última hora.

Ainda que se entregue a declaração com erros ou com falta de informações, a orientação é entregar dentro do prazo para evitar a multa. Mesmo que a entrega com pressa, em cima da hora, seja ruim, pior é deixar de entregar no prazo, aí vai haver multa.

Se você é um destes milhões de retardatários fique atento aos problemas que isto pode ocorrer e descrevo abaixo:

1) Erros no preenchimento: a pressa aumenta a possibilidade de se cometer erros ao fazer a declaração. O contribuinte pode colocar como dedução algo indevido ou com valor errado, colocar rendimentos tributáveis em campos de não tributáveis ou mesmo esquecer campos, deixando em branco algumas informações.

2) Esquecer gastos: há possibilidade de esquecer de lançar gastos que aconteceram  em 2012 e que poderiam ser abatidos. Além disso, se o contribuinte descobre uma nova dedução possível, pode não dar tempo de ir atrás do documento. Como exemplo o lançamento de 1/5 das despesas domésticas no livro caixa de autônomos que trabalham em casa.

3) Dificuldade de tirar dúvidas: a falta de tempo pode tornar impossível tirar dúvidas sobre o preenchimento. Pode não haver tempo para entrar no site da Receita ou de notícias para checar informações e os especialistas podem não ter tempo para responder na reta final da entrega por conta do volume de declarações.

4) Sem tempo para pedir documento em falta: dependendo da correria para entregar, pode não haver tempo para pedir documentos que o contribuinte só percebeu que precisava quando foi preencher a declaração. Nem todos os documentos são rápidos ou instantâneos para serem retirados. Há documentos que podem demorar uma semana ou até duas, a depender da origem. Alguns exemplos são o contrato de compra e venda de imóveis e automóveis, nota fiscais de escolas, centros médicos, que podem demorar dias ou até semanas.

5) Mais risco de cair na malha: a maior tendência de cometer erros em função da pressa aumenta o risco de o contribuinte cair na malha fina.

6) Atraso e multa: deixar para depois pode fazer o contribuinte perder o prazo e acabar tendo de pagar multa. Ter o tempo contado deixa o contribuinte sujeito a imprevistos – tanto ligados à declaração quanto relativos à vida pessoal e profissional – que podem impedi-lo de entregar o IR até o dia 30 de abril. Após este prazo, há multa de 1% por mês-calendário ou fração de atraso sobre o total do imposto devido, e o valor mínimo é de R$ 165,74. No máximo, o contribuinte vai pagar 20% do imposto sobre a renda devido.

7) Difícil contratar um especialista: se o preenchimento da declaração estiver muito complexo e o contribuinte resolver que é melhor pedir ajuda, pode ser difícil contratar profissional. Há grande número de contribuintes que terceirizam a declaração, e a demanda por profissionais é muito alta nesta época.

8) Rede congestionada: a entrega da declaração nas últimas horas do prazo pode fazer o contribuinte enfrentar congestionamento de rede. A receita vem desenvolvendo outras formas de envio como “tablet” e celular, mas a maioria dos contribuintes ainda envia a declaração tradicional pela internet. Como muitos contribuintes deixam para entregar nos últimos dois dias, o contribuinte pode enfrentar lentidão no sistema, impedindo de entregar no prazo ou gastando mais tempo com isso.

9) Demora para receber restituição: a Receita analisa as declarações por ordem de chegada, por isso a fila para receber o dinheiro já vai estar grande quando as últimas declarações chegarem. Há contribuintes, no entanto, que preferem ser os últimos para que o dinheiro da restituição seja corrigido por mais tempo com base na Selic (que está rendendo bem acima da poupança).

10) Documento muito importante: o IR é um documento importante demais para fazer com pressa. A declaração é mais do que um acerto de contas com a Receita (o que já faz com que tenha grande valor), registra também a situação de renda e é requerido para financiamentos de carros e habitação. Além de ser um documento que apura a situação de renda no ano, ele demonstra a situação patrimonial da pessoa.

segunda-feira, 22 de abril de 2013

Sua Declaração Cai na Malha Fina Por Quê?

São inúmeros os motivos pelos quais sua declaração de ajuste ao imposto de renda cai na malha fina e permanece indefinidamente na base de dados da receita federal.

Erros nas suas informações prestadas ou falta de mão-de-obra da própria receita federal para checar todas as declarações. Essa é a explicação da Receita Federal para as restituições que caem todos os anos na malha fina.

Dados da Receita mostram que aproximadamente 500 mil pessoas caem na malha fina todos os anos. Desse total, 10% são contribuintes que foram incluídos na lista de pendências do Leão por falta de qualidade na informação da declaração.

Segundo a Receita Federal, a lista de pendências é formada por declarações que precisam ser checadas manualmente pelo setor de fiscalização.

Nem toda checagem significa que a declaração tem erro ou informação prestada de má-fé pelo contribuinte. Mas existem informações que precisam ser confrontadas manualmente pelos fiscais e esse trabalho leva tempo.

Existem três categorias de falhas de informação que são as mais comuns entre a lista de declarações pendentes:

· qualidade da informação: a declaração está correta, mas o contribuinte deixou de informar algum dado ou informou de forma errada;

· problemas com a fonte pagadora: a empresa (fonte pagadora) mandou os dados errados, ou pior, recolheu do funcionário e não repassou para a Receita. Nesse caso, embora o contribuinte não tenha nada a ver com o erro, sua restituição só será liberada depois que a fonte pagadora acertar a situação;

· programa de demissão voluntária (PDV): o contribuinte entrou no PDV da sua empresa, declarou o imposto retido ou entrou com processo na Receita e quer a devolução do valor pago a mais. Nesse caso, mesmo que os dados estejam corretos, os fiscais da Receita têm de conferir a declaração manualmente.
Outras situações levam sua declaração à malha fina, e as mais comuns sãoa checagem com as declarações seguintes:

· Dmed: o contribuinte informa um pagamento de despesas médicas para hospital, clínica ou laboratório. A fonte da informação (hospital, clínica ou laboratório) não informa seu CPF ou informa com valor diferente da nota fiscal em seu poder.

· Dirf: o contribuinte não informa uma fonte pagadora ou informa com valores diferentes do seu informe de rendimentos.

· Dimob: o contribuinte não informa rendimentos de aluguel, mas a administradora informou a transação.

· Doi: o contribuinte não informa a operação imobiliária, mas o cartório onde foi lavrada a escritura informou.
  
· Negociação em Bolsa: o contribuinte não informa as operações em bolsa de valores, mas a cada transação efetuada é retido na fonte o percentual de 0,0005% da transação. A receita está esperando o ajuste, ainda que suas transações sejam isentas.

Mesmo quem não caiu na malha fina da informação, pode ter sua declaração incluída na lista de pendências por atraso no processamento. É a chamada fila de espera de pagamento.

Isso acontece porque o número de declarações aumenta a cada ano e o pessoal da Receita continua mesmo.

quarta-feira, 17 de abril de 2013

União Estável e o Imposto de Renda


Se você está vivendo sob o regime de união estável ou tem um filho em comum com seu companheiro, é possível fazer a declaração conjunta. Neste caso, um dos cônjuges será considerado como dependente do outro para fins da declaração de IR, e os rendimentos de ambos deverão ser incluídos no formulário.

Declaração em separado

Muitos casais estabelecem estratégias conjuntas de investimento, de forma que optam por abrir uma conta de investimento conjunta, que pode ser desde um fundo de investimento ou uma simples poupança. Neste caso, os dois aplicam mensalmente aquilo que podem, de acordo com seus rendimentos ou gastos no mês, ou ainda compram terrenos ou imóveis em conjunto e deixam a propriedade alugada, compram carros etc.

Uma dúvida frequente é: o que fazer na hora de declarar os rendimentos? Caso sua opção seja pela declaração em conjunto, basta declarar os rendimentos integrais desses bens durante o período da declaração. Se, por outro lado, vocês optarem pela declaração em separado, cada um terá que declarar 50% dos rendimentos que obtiveram com os bens cuja posse é compartilhada.

Quando vale a pena declarar separado?

Se você e seu companheiro têm um imóvel que alugam, uma boa alternativa para diminuir a mordida do leão é declarar em separado, de forma que o cônjuge que não tiver qualquer rendimento, ou tiver o menor rendimento no ano do casal, deve ser responsável pela declaração da receita de aluguel. Isto porque, nestes casos, a alíquota de tributação é definida de acordo com a tabela progressiva de IR.

Isto significa que, se você ou seu companheiro ganhou, em 2012, acima de R$ 4.271,60 por mês, ou R$ 51.259,20 ao ano, deve pagar 27,5% de IR sobre a receita de aluguel, enquanto que, se um de vocês ganhasse entre R$ 1.710,79 e R$ 2.563,91, pagaria imposto com base em uma alíquota menor, de 7,5%. Este raciocínio também se aplica para as receitas de planos de previdência privada, se você já estiver na fase de recebimento dos benefícios. Pois eles são tributados na fonte com base na tabela progressiva de IR.

Divorciados: de fato ou não

Muitas pessoas se separaram de seus companheiros, mas esta separação ainda não é judicial, isto é, não houve desquite ou divórcio. Se você se separou do seu companheiro de fato, mas ainda não formalizou esta separação, deverá apresentar sua declaração de IR como se fosse casado somente no que se refere aos bens que possui em conjunto com o seu ex-cônjuge.

Por outro lado, se a separação já foi oficializada na Justiça através de divórcio ou desquite, o contribuinte deve declarar na condição de solteiro, incluindo despesas com dependentes que estão sob sua guarda. Contudo, se os dependentes também receberam rendimentos na forma de pensão do ex-cônjuge, por exemplo, esses rendimentos deverão ser tributados em conjunto com os rendimentos do contribuinte.

E quem ficou viúvo?

Se você perdeu seu companheiro e agora se vê na situação de ter que fazer sua declaração de IR, saiba que nestes casos o cônjuge sobrevivente deve fazer a declaração sob seu próprio CPF como solteiro. Caso o inventário não tenha sido terminado, o cônjuge tem três opções de declaração dos bens que tinha em comum com o falecido:

- declaração dos bens e rendimentos próprios, assim como aqueles provenientes de bens que não fazem parte do inventário do cônjuge falecido;

- declaração de 50% dos rendimentos produzidos pelos bens comuns na sua declaração;

- declaração integralmente no caso de Declaração do espólio.

Nos casos de recebimento de pensão por aposentadoria, se esses rendimentos não ultrapassarem os R$ 1.710,78 mensais, o sobrevivente estará isento de pagar imposto sobre este rendimento.

segunda-feira, 15 de abril de 2013

Desvendando o Ganho de Capital




O ganho de capital, segundo orientações da receita federal, incidirá sobre as operações que importem:

I - alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins;

II - transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis, a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de direito de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente pelos valores informados na última declaração de quem os declarava;

III - alienação de bens ou direitos e liquidação ou resgate de aplicações financeiras, de propriedade de pessoa física, adquiridos, a qualquer título, em moeda estrangeira.

O imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de imóvel (15% do lucro) também precisa ser pago antes da declaração anual - o vencimento ocorre no último dia útil do mês seguinte ao da venda. Todo contribuinte que vende imóvel precisa analisar as situações de isenção, verificar se se encaixa em alguma delas e, se for o caso, fazer o recolhimento do tributo.

O lucro é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição (valor pelo qual o imóvel vem sendo declarado em reais desde 1996 ou, no caso de imóvel adquirido a partir daquele ano, o valor pago pelo bem, sem nenhuma atualização). O lucro pode ser isento ou ser diminuído por fatores de redução definidos pela Receita.

São quatro as situações de isenção do lucro imobiliário:

1) Na venda do único imóvel por valor de até R$ 440 mil, desde que o contribuinte não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos cinco anos.

2) Na venda de imóvel por até R$ 35 mil (considerado pequeno valor) - o limite é mensal e vale para a soma obtida com a venda de um ou mais imóveis.

3) Na venda de imóvel adquirido até 1969 - nesse caso, há redução de 100% do lucro.

4) Na venda de imóvel residencial quando todo o produto da venda é usado na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias. O contribuinte pode vender um e comprar mais de um imóvel ou vender mais de um e comprar um ou mais imóveis. O uso parcial do produto da venda na aquisição implica o pagamento de imposto sobre o lucro na proporção da parcela não utilizada.

Se não se encaixar em nenhuma dessas situações de isenção, o contribuinte deve baixar o programa Ganho de Capital 2012 do site da Receita e fazer ali o cálculo do imposto.

Além do desconto do lucro de 5% por ano que o imóvel tenha pertencido ao contribuinte até 1988, o programa aplica dois outros fatores de redução de lucro, o que alivia a falta de atualização dos valores dos imóveis na declaração desde 1996.

Quem faz doação de imóvel também precisa verificar se ficou sujeito ao imposto de ganho de capital. “A doação é isenta de IR se o imóvel for entrar na declaração do beneficiário pelo mesmo valor pelo qual era informado na declaração do doador. Se o beneficiário quiser atualizar o valor do imóvel em sua declaração, o doador terá de pagar imposto sobre a diferença dos valores”.

Nas doações não se deve esquecer que sempre incidirá o ITD estadual, que aqui no estado do Rio de Janeiro tem sua alíquota estabelecida em 4%.

sexta-feira, 12 de abril de 2013

Negociações com Imóveis (perguntas e respostas) - Parte III “final”

Olá para todos!

Vai aqui a terceira e última parte do trabalho “Negociações Com Imóveis”. O assunto é farto e não se esgota aqui, porém o tempo conspira contra o blog, pois restam apenas 18 dias para o encerramento do prazo e outros comentários ainda serão postados.

Vamos às perguntas e respostas de hoje.

- Como declarar um apartamento comprado com minha esposa usando nosso FGTS? Tenho que descriminar (sic) os dados da compra nas duas declarações? Ela é isenta, mesmo assim tenho que declarar o apartamento na declaração dela?

Resposta: Não. Informe somente na sua declaração o total da compra do imóvel. O FGTS utilizado para a aquisição deve ser informado na linha 03 da ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Para justificar o acréscimo patrimonial, preencha a ficha “Informações do Cônjuge ou Companheiro”, informando a base dos rendimentos tributáveis, os rendimentos isentos e não tributáveis (FGTS) e rendimentos tributados exclusivamente na fonte/definitivo.

- Nas declarações passadas consta no código 12 a parte de 50% de imóvel recebido em doação em 1983 (R$ 9.700), com suas benfeitorias no código 17 (R$2.800). Em 2012, adquiri a outra parte de 50% por R$ 40.000, sendo agora o proprietário único, com as seguintes dúvidas:
a) Declaro a parte comprada junto com a já existente, lançando o total de R$49.700 na coluna de 31/12/2012?
b) Abro um novo item com o código 12 para esta parte de 50% ora comprada, mencionando R$ 40 mil na coluna de 31/12/2012?
c) Como proprietário único do imóvel, as benfeitorias futuras serão registradas no código 17, no código 12 junto com o imóvel ou em ambas observando-se os 50% para atender a regra de alocação conforme as datas das aquisições das partes?

Resposta: Considerando que a aquisição de 50% ocorreu após 1988, é aconselhável que o registro, de R$ 40.000,00, seja feito em separado, para efeito de apuração do ganho de capital, na hipótese de ocorrer venda futura. Continue a informar as benfeitorias no código 17 em razão de parte ter sido adquirida antes de 1988.

- Meu pai é viúvo desde 1989 e desde então vem declarando sua casa normalmente, porém ela estava sem o registro. Em 2012, foi regularizada a documentação e incluídos meu irmão e eu na partilha do bem, dividindo 50% para meu pai e 25% para cada um dos filhos. Como temos que declarar? Meu pai continua declarando os 100% ou precisa diminuir o valor em 50%? Meu irmão e eu temos que declarar os 25% cada conforme o registro? Caso positivo, em que campo colocar as informações? Haverá incidência de imposto? A casa é declarada por R$ 98 mil.

Resposta: A partilha do bem, conforme o formal será informada em sua proporção para cada um. O pai com 50% e os filhos com 25% cada, informando ainda que se trata de Rendimentos Isentos – Transferência patrimonial.

- Comprei um imóvel em 95 por R$ 100 mil, lancei benfeitorias nos anos de R$ 40 mil, vendi em dezembro 2011 por R$ 200 mil. Como o valor é baixo terei que pagar imposto sobre esta diferença?

Resposta: Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, do único bem imóvel que o titular possua está isenta de tributação desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel. Nesse caso, o lucro apurado na venda será informado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” linha 4. Não sendo único imóvel, apure o imposto sobre o ganho de capital, mediante o preenchimento do programa GCAP/2012 e importe as informações para o Demonstrativo de Ganho de Capital da declaração de ajuste anual.

- Nas minhas declarações anteriores eu sempre declarei um imóvel no valor de R$ 40 mil que estava em meu nome, só que em novembro eu transferi o mesmo para o nome dos meus filhos (maiores de idade). Como faço hoje para declarar a transferência do mesmo nessa declaração atual?

Resposta : Informe na ficha “Bens e Direitos”, campo “discriminação do imóvel o nome e CPF dos beneficiários da doação (seus filhos) e o valor constante do instrumento de doação. Deixe em branco o campo “Situação 31/12/2012”.

Na ficha “Pagamentos e Doações Efetuados”, informe a doação efetuada a seus filhos, com o código 81. Perante o imposto de renda a transferência pode ser efetuada pelo valor constante da declaração do doador ou a valor de mercado, sendo que neste último caso a operação fica sujeita a apuração do imposto de renda sobre o ganho de capital.

- Vendi minha casa ano passado por R$ 150 mil, mas como ainda estava financiada a própria Caixa abateu a divida, nos repassando apenas R$ 93 mil. Essa casa eu tinha comprado por R$ 73 mil. Devo declarar ganho de capital? Li no site da receita que ganho de capital é somente para imóveis acima de R$ 440 mil, está correto?

Resposta : Alienação de imóvel, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, está isenta de tributação, desde esse seja o único imóvel que o titular possua e que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel. O “lucro isento” será informado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” linha 4.

- Como fazer para atualizar o valor de imóvel? Há 20 anos ele tem o mesmo valor na declaração, mas o preço de mercado variou muito.

Resposta : Não há previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado. O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel. A opção para correção pelo valor de mercado foi dada em 1996, como uma anistia pelos dados não informados ou informados com incorreções até então.

- Divorciei-me ano passado e o único bem do casal foi vendido, tendo o dinheiro ficado sob a guarda de minha ex esposa até a divisão, em maio. Originalmente também o imóvel somente estava na declaração de minha ex esposa. Ou seja, o apartamento foi vendido, mas não consta esta entrada de dinheiro na minha declaração. Como lançar a entrada de 50% do valor do imóvel na minha declaração deste ano?

Resposta : Na sua declaração de ajuste anual 2013, ano calendário 2012, informe o valor recebido pela meação em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, linha 10.

- Em 2011 adquiri um imóvel na planta. Estou pagando as prestações mensalmente até a data da conclusão da obra, em 2014. Como e em que campo devo declarar os pagamentos efetuados? Como e em que campo devo declarar o bem?

Resposta : Informe na ficha “Bens e Direitos” a aquisição do imóvel na planta, esclarecendo a forma de aquisição e o nome e CNPJ do vendedor. No campo “Situação em 31.12.2012” informe os valores efetivamente pagos até essa data.

- Venho pagando uma casa mensalmente. Como declarar este pagamento? Não é financiamento bancário, é direto com o incorporador. Declaro esta casa em bens imóveis? Só coloco como bens imóveis depois da escritura?

Resposta : Na ficha “Bens e Direitos” a aquisição do imóvel esclarecendo a forma de aquisição e o nome e CNPJ do vendedor. No campo “Situação em 31.12.2012” informe os valores efetivamente pagos até essa data.

- Tenho dois terrenos, mas ainda não estão registrados no meu nome. Um está com documento pronto, mas não está registrado em cartório. O outro que comprei ainda não foi feita a documentação do lote de rural para urbano. Como devo proceder? Posso declarar algo que não está no meu nome?

Resposta : O contrato particular de compra e venda é documento hábil para justificar, perante a Receita Federal, a aquisição do bem. Portanto, informe a aquisição dos terrenos, separadamente, na ficha “Bens e Direitos”, esclarecendo a forma de aquisição (a vista ou financiado) e o nome e CPF/CNPJ do vendedor. No campo “Situação em 31.12.2012” informe os valores efetivamente pagos até essa data.

- Gostaria de saber se é correto declarar bens adquiridos antes do ano base da declaração de Ajuste Anual. Acho que só pode declarar no ano da aquisição, estou correto?

Resposta: Os bens e direitos devem ser declarados no ano de aquisição e nas declarações posteriores a informação também deverá ser prestada na ficha “Bens e Direitos”. Não tendo sido informado nessa época, a pessoa física deve efetuar a retificação da declaração do ano de aquisição e nos posteriores, sendo o caso.

- Comprei meu segundo imóvel em 2009, porém em outro estado, por R$120 mil e vendi por R$160 mil, pagando R$ 6 mil de comissão por corretagem imobiliária. Por o valor de o imóvel ser inferior a R$ 440 mil, posso declarar o lucro obtido como rendimento isento e não tributável? Caso não, posso abater do lucro obtido o valor pago de comissão? Eu poderia usar a venda de dois imóveis de menor valor para compra de um de maior valor?

Resposta: A isenção do ganho de capital sobre a venda de imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 aplica-se ao único imóvel que o titular possua. Se houver a venda para aquisição de outro imóvel em 180 dias, o ganho pode ser tratado como isento. No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação. O valor da corretagem, quando suportado pelo alienante, é deduzido do valor da alienação.

quarta-feira, 10 de abril de 2013

Negociações com Imóveis (perguntas e respostas) - Parte II


Olá, amigos leitores!

Hoje daremos sequencia ao palpitante tema que são as “Negociações com Imóveis” e mais uma vez em forma de perguntas e respostas. A equipe selecionou dúvidas interessantes e que passo a responder.

- O valor de aquisição não é corrigido para apuração do lucro sobre a venda. Usa-se um fator de correção que considera o tempo decorrido entre a compra e a venda do imóvel. Utiliza-se o fator de correção somente quando houver lucro? E se houver prejuízo, pode-se usar o fator de correção para se aproximar um prejuízo mais próximo do real?

Resposta: O fator de correção apurado no ganho de capital deve ser aplicado sobre o lucro obtido na venda. Não há previsão legal para aplicação sobre o prejuízo, até porque se houve prejuízo não existe o Ganho de Capital.

 - Se uma casa foi adquirida com financiamento parcial deve ser declarado o valor total, e, em obrigações, o valor da dívida? Ou devo declarar só o valor que paguei em dinheiro, sem contar a parte financiada?

Resposta: Na ficha “Bens e Direitos”, informe a compra do imóvel indicando as condições de aquisição, e o CNPJ do vendedor. No campo “Situação em 31.12.2012”, informe o valor de entrada e das parcelas efetivamente pagas até 31 de dezembro. A ficha “Dívidas e Ônus Reais”, não será preenchida.

- Tenho um prédio pequeno de dois andares, sendo que o térreo é um ponto comercial e a garagem, no 1º andar, minha casa. No 2º, há uma área de lazer e serviço. O terreno mede 100 m2, comprei no valor de R$ 50 mil uns cinco anos atrás e passei um ano e 8 meses construindo (2011 e 2012), gastei R$ 160 mil entre material e mão de obra. Como nunca foi declarado, gostaria de saber se em 2013 posso declarar com o código 01 e o valor de R$ 210 mil.

Outra pergunta: da casa que construí, aluguei por 3 meses (agosto, setembro e outubro) no valor de R$ 2.200 e desses três meses paguei o DARF no valor de R$ 42,22 por mês. Trabalho em empresa privada e declaro todo ano. Gostaria de saber se mesmo tendo pago o DARF tenho que declarar os valores junto com o da empresa?

Resposta: Retifique as declarações dos cinco últimos exercícios incluindo a compra do terreno. Informe a construção nos anos em que foi sendo realizada acrescentando, ao valor do terreno, os gastos efetivamente realizados no ano, devidamente comprovados. No final da construção o valor do imóvel deve ser informado pelo valor efetivamente gasto e devidamente comprovado.

Os rendimentos de aluguéis não são informados com os rendimentos do trabalho. A sua inclusão deve ter sido na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”.

- Eu nunca declarei o meu apartamento no IR. Na realidade, por um erro do contador, não foi declarado quando compramos. Na época, em 2006, compramos por R$ 105 mil e hoje ele está avaliado em R$ 300 mil, compramos a vista. Como faço para declarar esse imóvel, e qual o valor que devo colocar?

Resposta: Retifique as declarações dos últimos cinco exercícios e inclua o imóvel na ficha “Bens e Direitos”, informando o valor efetivamente pago na aquisição. Não é permitida a atualização do valor do imóvel. Será que a culpa foi mesmo do seu Contador ou você esqueceu-se de a ele informar, afinal já estamos em 2013?

- Comprei um apartamento de uma pessoa física. Preciso declarar na ficha de pagamentos efetuados o valor pago à pessoa da qual eu adquiri o imóvel?

Resposta: Informe a compra do imóvel na ficha “Bens e Direitos”, indicando o nome e CPF do vendedor e as condições de aquisição. No campo “Situação em 31.12.2012” informe o valor efetivamente pago até 31 de dezembro.

- Tenho alguns imóveis e vendi um apartamento no valor de R$ 120 mil. Na declaração do ano passado, está no valor de R$ 50 mil. Em outubro, comprei outro imóvel no valor de R$ 250 mil com o dinheiro da poupança. Caso conseguisse vender o apartamento de R$ 120 em 2012, teria usado esse dinheiro na compra do outro de R$ 250 mil. Só consegui vender agora de fevereiro de 2013. O imóvel no valor de R$ 50 mil, que é o valor que tenho na minha DIRPF 2012 com o valor da venda, que foi de R$ 120 mil em fevereiro, tenho que recolher o IR sem ganho de capital, mesmo que a intenção era de usar esse dinheiro na compra do novo imóvel?

Resposta: O ganho auferido por pessoa física na venda de imóveis residenciais está isento de tributação somente se o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplicar o produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial. Assim, como a aquisição ocorreu antes da venda, você deve apurar o ganho de capital na venda do imóvel.

Obrigado aos que acessaram o blog mais de 6.000 vezes e até sexta-feira com a conclusão deste tema.

FALTAM 20 DIAS PARA O PRAZO FINAL.

segunda-feira, 8 de abril de 2013

Negociações Com Imóveis (perguntas e respostas) Parte I


Selecionei algumas dúvidas dos contribuintes em relação as transações com imóveis em 2012; o tópico vira em forma  de PERGUNTAS e RESPOSTAS porém, ao final do trabalho, eis que a postagem ficou por demais cansativa e por isso publicarei o trabalho em três etapas; a primeira publico agora, na quarta-feira (10/04) a segunda parte e a parte final na sexta-feira (dia 12/04). 

- Tinha uma casa adquirida em 1980. Fiz benfeitorias, devidamente lançadas. Em 2012, ampliei a casa e transformei em dois apartamentos, devidamente registrados. Como efetuar o lançamento na declaração?

Resposta: Na ficha “Bens e Direitos”, informe a ampliação do imóvel, esclarecendo a reforma realizada. No código 12 – casa não informe valor em 31/12/2012. Ainda na ficha Bens e Direitos, inclua os apartamentos no código 11 indicando os valores de cada um na coluna 31/12/2012.

- Eu e meu irmão recebemos um imóvel de herança. Minha dúvida está em qual data considero para declarar: a data do formal de partilha, que foi encerrado em novembro de 2012; ou a data do registro no cartório de registro de imóveis, em janeiro de 2013?

Resposta: A data do recebimento do imóvel a ser informada na ficha “Bens e Direitos” é a do formal de partilha.

- Como lanço o terreno que tenho, sendo que agora construí uma casa?

Resposta: Informe na ficha “Bens e Direitos” a construção da casa. No campo “Situação em 31.12.2012”, informe o valor da construção somado ao valor do terreno.

- Comprei em abril de 2012 um terreno, por instrumento particular de compra e venda. A escritura foi levada ao registro apenas em março de 2013. Devo incluir esse terreno na declaração? E o valor deve ser o da escritura ou do contrato particular de compra e venda?

Resposta: Na ficha “Bens e Direitos” informe a aquisição do imóvel, esclarecendo a data, o nome e CPF/CNPJ do vendedor, as condições de pagamento. Se o pagamento foi avista, informe no campo “Situação em 31.12.2012” o valor pago conforme contrato particular de compra e venda. No caso de pagamento parcelado, informe somente o valor efetivamente pago em 2012. A informação deve ser prestada ainda que efetuada por instrumento particular.

- Comprei um imóvel em junho de 2010 por R$ 90 mil reais e, em novembro de 2012, vendi por R$ 160 mil reais, sendo R$30 mil de entrada e restante em oito parcelas R$ 15 mil mensais, mais uma parcela de R$ 10 mil reais no final. Minha duvida é como declaro a transação se ela foi feita em prestação e recebi apenas R$ 45 mil em 2012 e o restante vou receber em 2013?

Resposta: Primeiro verifique se a operação não é isenta. A alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único imóvel que o titular possua, desde que não tenha efetuado nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel, é isenta de tributação. Informe a venda do imóvel na ficha “Bens e Direitos”, indicando o nome e CPF/CNPJ do comprador, as condições de venda, esclarecendo o crédito a receber. O campo “Situação em 31.12.2012” não deve ser preenchido. Abra novo item com código 52 “Credito Decorrente de Alienação” e Informe o valor do saldo a receber em 2013. No campo “Situação em 31.12.2012” o valor a receber. Caso não seja isenta preencha o programa Ganho de Capital, informando que a alienação foi a prazo e preencha os valores recebidos em 2012. Importe as informações para sua declaração de ajuste anual.

- Tenho um apartamento que adquiri em 2003 e, desde então, sempre declaro o valor do bem como R$ 70 mil. Gostaria de saber se posso ir aumentando esse valor anualmente, porque está muito defasado. Posso declarar R$ 70 mil no ano de 2011 e R$ 100 mil no ano de 2012?

Resposta: O custo do imóvel não pode ser alterado, exceto se forem efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel e devidamente comprovadas.

- Tinha declarado um apartamento em conjunto com minha esposa no valor de R$ 312 mil, que foi o valor pago atualizado com a quitação de financiamento, declarado em 2012. Em março de 2012 vendi por R$ 620 mil e comprei em abril outro de R$ 685 mil. Meus bens, com isso, tiveram um aumento grande, já que o valor do outro apartamento não estava atualizado. Como devo proceder na minha declaração? Declaro lucro imobiliário, apesar de ter comprado outro de maior valor?

Resposta: O ganho auferido por pessoa física na venda de imóveis residenciais está isento de tributação, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. Em sendo o caso, preencha o programa “Ganho de Capital 2012” com a operação da venda e importe as informações para sua declaração de ajuste anual.

- Eu e minha esposa declaramos individualmente pois, temos CPFs e rendas separadas. Ela comprou um apartamento em 2012 e teve renda (salários + aplicações + venda de terreno) suficiente para suportar a compra. Eu banquei toda a reforma deste apartamento em 2012, que custou cerca de 30% do valor do imóvel, além do que ela não teria "lastro" para justificar os custos da obra. Como devemos declarar: nas duas declarações, cada um com o seu valor, ou somente na declaração dela mesmo sem lastro? Caso seja nas duas, como incorporar o valor da obra ao imóvel no próximo exercício, sem incidir impostos?

Resposta: Se os cônjuges apresentam a declaração em separado, a totalidade dos bens e direitos comuns deve ser informada na declaração de um dos cônjuges, utilizando-se o código 99, mencionando, também, o nome e o número de inscrição no CPF dele.

- Em 2011, adquiri um terreno e em 2012 declarei no imposto de renda. Em 2012, iniciei a construção de duas casas que finalizei em janeiro de 2013. Como devo proceder na declaração de bens? Coloco as duas construções? Mantenho o terreno? Como detalhar isso?

Resposta: Na ficha Bens e Direitos, informe o terreno no código 13 (Terreno). No campo “Situação em 31.12.2012” repita o valor constante no campo “Situação em 31.12.2011”. Separadamente, informe os gastos com a construção, com o código 16 (Construção). No campo “Situação em 31.12.2012” informe o valor gasto na construção até dezembro de 2012. O gasto com a construção será acrescido ao valor do terreno somente na declaração do ano-calendário de 2013, exercício de 2014.

- Na declaração de Dívidas e Ônus Reais, como devo declarar o financiamento bancário de apartamento?

Resposta: Na ficha “Dívidas e Ônus Reais” não serão incluídas as dívidas de financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou sujeitos às mesmas condições, ou seja, aqueles nos quais o bem é dado como garantia do pagamento, tais como alienação fiduciária, hipoteca, penhor.

- Na declaração de Bens e Direitos, não sei como colocar o apartamento que tenho financiado pela Caixa e outro financiado pela construtora. Como devo colocar os valores referentes ao 31/12/2012? Coloco os juros cobrados ou somente o valor amortizado mais o valor declarado em 31/12/11? Caso o imóvel tenha valorizado, como devo colocar o valor referente a 31/12/2012, corrigido?

Resposta: Os imóveis devem ser informados no campo “Situação em 31.12.2012” da ficha “Bens e Direitos", pelo valor efetivamente pago em 2012, acrescido do valor informado no campo “Situação em 31.12.2011”. Os juros e demais acréscimos nas parcelas compõem o custo do bem, entretanto não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado.

- Vendi meu único imóvel no ano passado. Como morei com uma pessoa durante 17 anos, tive que fazer partilha deste bem em 50%, conforme acordo judicial. Como faço para dar baixa nesse imóvel no IR, pois no ato da venda só entrou para mim 50% da venda? 

Resposta: Na ficha “Bens e Direitos” faça a baixa do imóvel esclarecendo, minuciosamente, a operação realizada. O campo “Situação em 31.12.2012” não deve ser preenchido. Apure o ganho de capital, observando que sendo o único imóvel e não tendo sido realizada outra alienação nos últimos cinco anos, a venda por valor inferior a R$ 440.000,00 está isenta de tributação. Lembre-se, ao apurar o “Ganho de Capital” utilize como valor de aquisição e valor de alienação apenas 50% dos valores; a outra metade deve ser apurada pela outra pessoa.

Até quarta!