Olá para todos!
Vai aqui a terceira e última parte do trabalho “Negociações Com
Imóveis”. O assunto é farto e não se esgota aqui, porém o tempo conspira contra
o blog, pois restam apenas 18 dias para o encerramento do prazo e outros
comentários ainda serão postados.
Vamos às perguntas e respostas de hoje.
- Como declarar um apartamento
comprado com minha esposa usando nosso FGTS? Tenho que descriminar (sic) os
dados da compra nas duas declarações? Ela é isenta, mesmo assim tenho que
declarar o apartamento na declaração dela?
Resposta: Não. Informe somente na sua declaração o total da compra do
imóvel. O FGTS utilizado para a aquisição deve ser informado na linha 03 da
ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Para justificar o acréscimo
patrimonial, preencha a ficha “Informações do Cônjuge ou Companheiro”,
informando a base dos rendimentos tributáveis, os rendimentos isentos e não
tributáveis (FGTS) e rendimentos tributados exclusivamente na fonte/definitivo.
- Nas declarações passadas
consta no código 12 a parte de 50% de imóvel recebido em doação em 1983 (R$
9.700), com suas benfeitorias no código 17 (R$2.800). Em 2012, adquiri a outra
parte de 50% por R$ 40.000, sendo agora o proprietário único, com as seguintes
dúvidas:
a) Declaro a parte comprada
junto com a já existente, lançando o total de R$49.700 na coluna de 31/12/2012?
b) Abro um novo item com o
código 12 para esta parte de 50% ora comprada, mencionando R$ 40 mil na coluna
de 31/12/2012?
c) Como proprietário único do
imóvel, as benfeitorias futuras serão registradas no código 17, no código 12
junto com o imóvel ou em ambas observando-se os 50% para atender a regra de
alocação conforme as datas das aquisições das partes?
Resposta: Considerando que a aquisição de 50% ocorreu após 1988, é
aconselhável que o registro, de R$ 40.000,00, seja feito em separado, para
efeito de apuração do ganho de capital, na hipótese de ocorrer venda futura.
Continue a informar as benfeitorias no código 17 em razão de parte ter sido
adquirida antes de 1988.
- Meu pai é viúvo desde 1989 e
desde então vem declarando sua casa normalmente, porém ela estava sem o
registro. Em 2012, foi regularizada a documentação e incluídos meu irmão e eu
na partilha do bem, dividindo 50% para meu pai e 25% para cada um dos filhos.
Como temos que declarar? Meu pai continua declarando os 100% ou precisa
diminuir o valor em 50%? Meu irmão e eu temos que declarar os 25% cada conforme
o registro? Caso positivo, em que campo colocar as informações? Haverá
incidência de imposto? A casa é declarada por R$ 98 mil.
Resposta: A partilha do bem, conforme o formal será informada em sua
proporção para cada um. O pai com 50% e os filhos com 25% cada, informando
ainda que se trata de Rendimentos Isentos – Transferência patrimonial.
- Comprei um imóvel em 95 por R$
100 mil, lancei benfeitorias nos anos de R$ 40 mil, vendi em dezembro 2011 por
R$ 200 mil. Como o valor é baixo terei que pagar imposto sobre esta diferença?
Resposta: Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, do
único bem imóvel que o titular possua está isenta de tributação desde que não
tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel. Nesse caso,
o lucro apurado na venda será informado na ficha “Rendimentos Isentos e Não
Tributáveis” linha 4. Não sendo único imóvel, apure o imposto sobre o ganho de
capital, mediante o preenchimento do programa GCAP/2012 e importe as
informações para o Demonstrativo de Ganho de Capital da declaração de ajuste
anual.
- Nas minhas declarações
anteriores eu sempre declarei um imóvel no valor de R$ 40 mil que estava em meu
nome, só que em novembro eu transferi o mesmo para o nome dos meus filhos
(maiores de idade). Como faço hoje para declarar a transferência do mesmo nessa
declaração atual?
Resposta : Informe na ficha “Bens e Direitos”, campo “discriminação do
imóvel o nome e CPF dos beneficiários da doação (seus filhos) e o valor
constante do instrumento de doação. Deixe em branco o campo “Situação 31/12/2012”.
Na ficha “Pagamentos e Doações Efetuados”, informe a doação efetuada a
seus filhos, com o código 81. Perante o imposto de renda a transferência pode
ser efetuada pelo valor constante da declaração do doador ou a valor de
mercado, sendo que neste último caso a operação fica sujeita a apuração do
imposto de renda sobre o ganho de capital.
- Vendi minha casa ano passado
por R$ 150 mil, mas como ainda estava financiada a própria Caixa abateu a
divida, nos repassando apenas R$ 93 mil. Essa casa eu tinha comprado por R$ 73
mil. Devo declarar ganho de capital? Li no site da receita que ganho de capital
é somente para imóveis acima de R$ 440 mil, está correto?
Resposta : Alienação de imóvel, por valor igual ou inferior a R$
440.000,00, está isenta de tributação, desde esse seja o único imóvel que o
titular possua e que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra
alienação de imóvel. O “lucro isento” será informado na ficha “Rendimentos
Isentos e Não Tributáveis” linha 4.
- Como fazer para atualizar o
valor de imóvel? Há 20 anos ele tem o mesmo valor na declaração, mas o preço de
mercado variou muito.
Resposta : Não há previsão legal para atualização do custo de
aquisição de imóvel a preço de mercado. O custo de aquisição do imóvel somente
poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou
reforma no referido imóvel. A opção para correção pelo valor de mercado foi
dada em 1996, como uma anistia pelos dados não informados ou informados com
incorreções até então.
- Divorciei-me ano passado e o
único bem do casal foi vendido, tendo o dinheiro ficado sob a guarda de minha
ex esposa até a divisão, em maio. Originalmente também o imóvel somente estava
na declaração de minha ex esposa. Ou seja, o apartamento foi vendido, mas não
consta esta entrada de dinheiro na minha declaração. Como lançar a entrada de
50% do valor do imóvel na minha declaração deste ano?
Resposta : Na sua declaração de ajuste anual 2013, ano calendário
2012, informe o valor recebido pela meação em “Rendimentos Isentos e Não
Tributáveis”, linha 10.
- Em 2011 adquiri um imóvel na
planta. Estou pagando as prestações mensalmente até a data da conclusão da
obra, em 2014. Como e em que campo devo declarar os pagamentos efetuados? Como
e em que campo devo declarar o bem?
Resposta : Informe na ficha “Bens e Direitos” a aquisição do imóvel na
planta, esclarecendo a forma de aquisição e o nome e CNPJ do vendedor. No campo
“Situação em 31.12.2012” informe os valores efetivamente pagos até essa data.
- Venho pagando uma casa mensalmente. Como declarar este pagamento?
Não é financiamento bancário, é direto com o incorporador. Declaro esta casa em
bens imóveis? Só coloco como bens imóveis depois da escritura?
Resposta : Na ficha “Bens e
Direitos” a aquisição do imóvel esclarecendo a forma de aquisição e o nome e
CNPJ do vendedor. No campo “Situação em 31.12.2012” informe os valores
efetivamente pagos até essa data.
- Tenho dois terrenos, mas ainda não estão registrados no meu nome. Um
está com documento pronto, mas não está registrado em cartório. O outro que
comprei ainda não foi feita a documentação do lote de rural para urbano. Como
devo proceder? Posso declarar algo que não está no meu nome?
Resposta : O contrato particular
de compra e venda é documento hábil para justificar, perante a Receita Federal,
a aquisição do bem. Portanto, informe a aquisição dos terrenos, separadamente,
na ficha “Bens e Direitos”, esclarecendo a forma de aquisição (a vista ou
financiado) e o nome e CPF/CNPJ do vendedor. No campo “Situação em 31.12.2012”
informe os valores efetivamente pagos até essa data.
- Gostaria de saber se é correto
declarar bens adquiridos antes do ano base da declaração de Ajuste Anual. Acho
que só pode declarar no ano da aquisição, estou correto?
Resposta: Os bens e direitos devem ser declarados no ano de aquisição
e nas declarações posteriores a informação também deverá ser prestada na ficha
“Bens e Direitos”. Não tendo sido informado nessa época, a pessoa física deve
efetuar a retificação da declaração do ano de aquisição e nos posteriores,
sendo o caso.
- Comprei meu segundo imóvel em
2009, porém em outro estado, por R$120 mil e vendi por R$160 mil, pagando R$ 6
mil de comissão por corretagem imobiliária. Por o valor de o imóvel ser
inferior a R$ 440 mil, posso declarar o lucro obtido como rendimento isento e
não tributável? Caso não, posso abater do lucro obtido o valor pago de
comissão? Eu poderia usar a venda de dois imóveis de menor valor para compra de
um de maior valor?
Resposta: A isenção do ganho de capital sobre a venda de imóvel por
valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 aplica-se ao único imóvel que o titular
possua. Se houver a venda para aquisição de outro imóvel em 180 dias, o ganho
pode ser tratado como isento. No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de
180 (cento e oitenta) dias será contado a partir da data de celebração do
contrato relativo à primeira operação. O valor da corretagem, quando suportado
pelo alienante, é deduzido do valor da alienação.