Permuta de Imóveis Com Torna; o Ganho de Capital e a Declaração do Imposto de Renda!

Aconteceu com este escriba, proprietário de uma unidade residencial que teve custo de aquisição baixo e data de aquisição em 1996. Fiquei imaginando como seria calculado o ganho de capital, já que haverá permuta do imóvel por outro de maior valor e com uma torna significativa.

Por isso debrucei-me nesta pesquisa e resolvi postar aqui no blog as minhas conclusões, visto que a PERMUTA COM TORNA E O GANHO DE CAPITAL ainda não havia sido tema de abordagem aqui no blog.

Trocar imóveis diretamente tende a ser um negócio mais econômico do que vender para comprar outro. Em negociações de compra ou venda de imóveis, a permuta imobiliária pode ser um recurso muito eficiente para se pagar menos imposto. As regras do imposto de renda (IR) sobre as transações de permuta de imóveis são específicas e comentadas apenas superficialmente. Porém, é bem interessante conhecer as peculiaridades, para não deixar escapar a chance de usufruir de vantagens que podem significar uma grande economia.

Para começar, deve-se compreender que, sob a ótica do regulamento do IR, todo tipo de imóvel está elegível à permuta; seja ele um terreno, um lote desmembrado de terreno, um prédio construído para venda, uma casa pronta para morar ou até um apartamento a construir. Também é importante compreender que a permuta pode ocorrer de duas formas distintas: pela troca de um ou mais bens, de valor de mercado equivalente, ou através da troca de bens acompanhada de um pagamento adicional. A esse pagamento, dá-se o nome de torna.

Sob o ponto de vista da Receita Federal, o custo da aquisição do imóvel recebido em permuta, quando não há torna, é igual ao valor declarado do imóvel pelo antigo dono. E essa transação é isenta de imposto de renda. Pode parecer curioso, mas é isso mesmo. Se um imóvel declarado por R$ 1 milhão for permutado por outro, de valor de mercado equivalente, mas declarado por R$ 200 mil, a pessoa que antigamente declarava R$ 1 milhão vai passar a declarar a posse de um bem de R$ 200 mil e vice-versa. E ninguém paga IR.

Quando há torna, o IR pode ter de ser pago por quem a recebeu. Porém, é importante ressaltar que todos os redutores de IR de ganho de capital sobre imóvel continuam válidos. E quanto menos representar a torna sobre o valor do imóvel recebido, menor o ganho de capital. Logo, menor o pagamento de IR.

A isenção do imposto de renda para a venda de um único imóvel de até R$ 440 mil, contando que nenhum outro imóvel tenha sido vendido ou transferido nos últimos cinco anos, também vale para permutas com torna.

Uma leitura um pouco arrojada da legislação dá a entender que, quando a torna é inferior a R$ 440mil, dentro da condição dos 5 anos acima, cabe isenção de IR. É difícil encontrar alguma publicação de tal informação. Mas convidamos as pessoas a lerem as regras vigentes. Na dúvida, para quem quer ser conservador, o melhor é considerar que a isenção ocorre quando o valor declarado do imóvel recebido somado com a torna está abaixo do patamar de R$ 440mil. Neste caso, não há dúvida sobre a isenção. Já fiz o simulador do programa GCAP 2013 para as duas situações e apresento o resultado para a simulação não conservadora.

Apuração do Ganho de Capital

Cálculo do Imposto

Custo de Aquisição e Ganho de Capital

Então para concluir:

Seu imóvel vale R$40.000 e você o permuta por outro que vale R$620.000 mais uma torna de R$140.000 na sua declaração ao imposto de renda, além de importar o GCAP 2013, você vai colocar na descrição do imóvel antigo que ele foi permutado pelo novo, zerando o seu valor em 31/12/2013 e na descrição do imóvel novo você vai descrevê-lo e informar que foi permutado pelo antigo, na coluna de valor em 31/12/2013 irá colocar o valor que constava na coluna 31/12/2012 do imóvel antigo.

De qualquer forma, você não concorda que a permuta pode gerar boas oportunidades de negócio, sobretudo para quem tem imóveis declarados por valores bem defasados?

Mas lembre-se, finalmente, que ao alienar este imóvel que foi objeto de permuta o seu valor de aquisição será aqueles R$40.000 do imóvel antigo e não os R$620.000,00 que estão escriturados.

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