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Niterói, Rio de Janeiro, Brazil


Formado técnico em contabilidade no ano de 1972 e bacharel em ciências contábeis no ano de 1991.

Auditor certificado pelo CRC-RJ.

Carreira profissional iniciada do PRODERJ, seguindo-se CRUZEIRO DO SUL e VARIG.

Atualmente lidera o time de profissionais da NITSERVICE - Niterói Serviços Empresariais Sociedade Limitada (marca fantasia: Consultoria Rio Apa).

Possui diversos trabalhos de interesse publicados em revistas especializadas.

Participou e participa ativamente em cargos de direção de associações civis com detaque para as seguintes: Iate Clube Icaraí, Federação de Vela do Estado do Rio de Janeiro, Rio Vela Clube, Iate Clube de Ramos, União dos Escoteiros do Brasil - Região RJ e Associação dos Veleiros da Classe Sharpie.

quarta-feira, 1 de maio de 2013

Como Utilizar o Programa GCAP 2013


O programa para apuração do ganho de capital para o ano de 2013 está disponível no sítio da Secretaria da Receita Federal do Brasil na Internet.

O endereço é “http://www.receita.fazenda.gov.br”. A cada ano, a Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) coloca à disposição do contribuinte o programa Ganhos de Capital, oferecendo as seguintes vantagens:

- apuração do imposto devido, dos rendimentos sujeitos à tributação exclusiva e da parcela isenta, se for o caso;

- impressão do Darf para pagamento do imposto;

- exportação/importação pelo programa IRPF2014.

Para preencher o Demonstrativo de Ganhos de Capital na declaração do imposto de renda 2014/ano base 2013, o contribuinte deve:

- preencher o Demonstrativo de Ganhos de Capital por meio do programa GCAP2013;

- gravar os dados do Demonstrativo em disquete, no disco removível ou no disco rígido, utilizando a opção "Exportar para o IRPF2014" da caixa Ferramentas do programa GCAP2013;

- após a liberação do programa IRPF2014 (final de fevereiro de 2014) importar os dados do Demonstrativo de Ganhos de Capital por meio do Programa IRPF2014.

Atenção:

No caso de imóvel alienado a prazo/prestação em 2013 com parcelas a serem recebidas em anos subsequentes (2014, 2015, etc.), a pessoa física deve informar, também:

a) na linha 12 do IRPF 2014 – Outros rendimentos recebidos pelo Titular (especifique) da ficha Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva na Declaração de Ajuste Anual o valor da diferença entre o campo Ganho de Capital  (Resultado 5) da ficha Apuração do Ganho e o campo Rendimento sujeito à tributação exclusiva/definitiva do programa Ganhos de Capital 2013 no caso de Dependentes, será utilizada a mesma linha 12  (especifique se tratar do dependente);

b) na ficha Bens e Direitos da Declaração de Ajuste Anual:

- no campo Código, selecione o código do bem, informe no campo Situação em 31/12/2012 (R$) o valor constante na Declaração de Ajuste Anual do ano anterior e não preencha o campo Situação em 31/12/2013 (R$);

- no campo Código da declaração de bens do IRPF 2014, selecione o código 52 – Crédito decorrente de alienação e crie um novo item; não preencha o campo Situação em 31/12/2012 (R$) e informe no campo Situação em 31/12/2013 (R$) o valor das parcelas a serem recebidas nos anos subsequentes.
   
- na declaração do IRPJ2014 deve-se clicar no botão "Importar" da primeira tela do Demonstrativo de Ganhos de Capital, ou selecionar na caixa preenchimento a opção "Importação GCAP 2013" ou selecionar Importações na barra lateral a opção "Ganho de Capital 2013".

Preenchendo certinho o GCAP e exportando pata o IRPF2014 os procedimentos descritos em (a) e (b) são realizados automaticamente pelos programas da Receita Federal.

Atenção:

No caso de Declaração:

a) Final de Espólio - as informações compreendem o período de 1º de janeiro até a data da decisão judicial da partilha, sobrepartilha ou adjudicação dos bens e direitos ou da lavratura da escritura pública do inventário ou partilha;

b) de Saída Definitiva do País - as informações compreendem o período de 1º de janeiro até o dia anterior ao da caracterização da condição de não residente.
Importação do Demonstrativo de Ganhos de Capital

Para importar dados do Demonstrativo de Ganhos de Capital 2013, devem ser selecionados diretório e arquivo correspondentes ao número de inscrição no CPF do contribuinte cuja declaração estiver aberta.

Não é aceito arquivo gerado pelo programa Ganhos de Capital, opção "Cópia de Segurança" da caixa Ferramentas.

O arquivo selecionado deve ter sido gerado pelo programa Ganhos de Capital 2013, opção "Exportar para o IRPF 2014", não utilize cópia de segurança e nem backup.

Para exclusão dos dados exportados para o IRPF2014, selecione o demonstrativo que deseja excluir e clique no botão "Excluir", isto dentro programa IRPF2014.

Data do Fato Gerador e Imposto:

A data do fato gerador é a data de alienação informada na apuração do "Ganho de Capital" e o Imposto, se devido, obrigatoriamente será pago no último dia útil do mês seguinte ao do fato gerador. Isto significa que se você deixar para recolher o imposto somente na declaração do IRPF2014 deverá recolher o mesmo com a multa e os acréscimos legais.

A multa é de 033% por dia de atraso no pagamento, limitada a 20% do imposto a pagar, e os juros são calculados pela taxa mensal da Selic.

Aqui no blog você encontrará diversas postagens sobre o tema, inclusive postagens com perguntas e respostas.



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147 comentários:

  1. Antonio, parabéns pelo blog, tenho uma dúvida um pouco complexa com relação a ganho de capital.

    Em 2010 realizei a venda de ações de uma S/A a prazo para uma pessoa jurídica. Recebi uma parcela a vista em 2010, uma em 2011, uma em 2012 dessa pessoa jurídica, sendo que os valores das parcelas foram corrigidos pelo IGPM. Também em 2010 realizei a venda de ações da mesma S/A para uma pessoa física, com recebimento somente em 2013. Recebi todos os valores corrigidos pelo IGPM.

    Minha dúvida é que pelo programa GCAP 2012, lançando o valor corrigido da parcela na aba "Cálculo do Imposto", dentro do item criado em Ganho de Capital - Participações Societárias, ao verificar as pendências ele informa a seguinte mensagem:
    "O valor informado das parcelas recebidas somado ao valor recebido em anos anteriores excede o valor da alienação. Caso nas parcelas recebidas estejam incluídos juros e outros acréscimos, informe-os na Declaração de Ajuste Anual do Exercício 2012, na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF e recolha carnê-leão, se alienação efetuada a pessoa física, ou na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ, se alienação efetuada a pessoa jurídica."

    Também notei que na aba Cálculo do Imposto existe um ícone I ao lado do campo para preenchimento de Valor Recebido em anos anteriores, que ao ser clicado informa:
    "Para o valor recebido em anos anteriores, não devem estar embutido juros e outros acréscimos. Juros e outros acréscimos são tributados de modo diferenciado. Os juros estão sujeitos à tributação pela tabela progressiva(Carnê-Leão) se alienação a Pessoa Física ou retenção do imposto na fonte se alienação a Pessoa Jurídica."

    Sempre fui orientado pelo meu contador a pagar o DARF de ganho de capital com a alíquota de 15% sobre o valor total da parcela, ou seja, com a correção embutida, porém este ano utilizando o GCAP 2012 e com essas mensagens que ele informa, fiquei na dúvida se essa orientação está correta ou não. Meu contador alega que essa informação fornecida pelo GCAP seria errada, um problema ou falha do sistema.

    Existe alguma norma da Receita que especifique com clareza esse caso?

    Obrigado

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  2. Você já respondeu, não tenho muito a acrescentar. Seu raciocínio esta correto.

    Não existe falha no sistema da receita.

    Se o parcelamento incluir cláusula de reajuste, independentemente da designação dada (juros, correção monetária, reajuste de parcelas etc.), qualquer acréscimo no valor da venda provocado pela divisão em parcelas do pagamento deve ser tributado em separado do ganho de capital, na fonte (pessoa jurídica) ou mediante recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), conforme o caso, e na Declaração de Ajuste Anual correspondente ao ano-calendário de seu recebimento. Os rendimentos recebidos da pessoa jurídica são rendimentos tributáveis na declaração de ajuste. Se a PJ não reteve você deveria ter oferecido estes rendimentos a tributação na declaração de ajuste.

    O fundamento legal é a Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de Outubro de 2001.

    Artigo 19 – Parágrafo 3º

    § 3º Os valores recebidos a título de reajuste, no caso de pagamento parcelado, qualquer que seja sua designação, a exemplo de juros e reajuste de parcelas, não compõem o valor de alienação, devendo ser tributados à medida de seu recebimento, na fonte ou mediante o recolhimento mensal obrigatório (Carnê-Leão), quando a alienação for para pessoa jurídica ou para pessoa física, respectivamente, e na Declaração de Ajuste Anual.

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  3. Bom dia!

    Por favor, estou preenchendo o programa de ganho de capital GCAP2013 para a declaração do IR 2014.
    Mas devo ser tributada no mês seguinte que eu receber o valor do imóvel alienado, não é mesmo?

    Vendi minha casa em maio por 685mil, sendo que R$ 35mil é corretagem.
    Receberei R$ 650mil da seguinte forma: recebi R$ 35mil de entrada em maio, R$ 67mil em junho e receberei R$ 548mil em julho.
    Encontrei um imovel para adquirir por R$ 520mil.

    Preenchi no Custo de aquisição 650mil, sem valor para corretagem e informei no custo de corretagem o valor que o imóvel alienado está na declaração do IR (R$ 257.356,37)
    Tenho 180 dias para aplicar esse valor total ou parcial num outro imóvel residencial.
    VALOR DA APLICAÇÃO será 520mil

    Minha dúvida:
    POSSO INCLUIR NESSE VALOR DA APLICAÇÃO AS CUSTAS DE CARTÓRIO QUE TEREI QUE PAGAR NA AQUISIÇÃO DO NOVO IMÓVEL?
    Ou seja, informar no VALOR DA ALICAÇÃO R$ 520 + custas de ITBI, registros em cartório?

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  4. Sim, a tributação ocorre no último da útil do mês subsequente ao da venda.

    O custo de aquisição é o constante da sua declaração de IR, ou seja R$257.356,37.

    Não; as custas com ITBI, escrituras e registros passam a integrar o custo de aquisição somente para efeitos de IR após a lavratura da escritura. Ou seja o valor a ser lançado no IR para este novo imóvel é o valor escriturado mais as custas.

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  5. Vendi meu imóvel por 295 mil e havia comprado-o por 170 mil.
    Vi em algum lugar que caso o imóvel tenha sido vendido por até 400 mil, seja o único imóvel e não tenha tido nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos não incide nenhum tributo.
    Isso é verdade?
    E mesmo assim devo declarar neste programa?

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  6. Márcio,
    Segue a resposta a sua consulta.

    Você está corretíssimo. Único imóvel com valor de alienação inferior a R$400.000,00 e não tendo havido alienação de outro imóvel, tributado ou não, nos últimos 5 anos esta operação é isenta do IR s/ ganhos de capital.

    Atenção: você irá elaborar o seu GCAP pelo programa pgdcap2013 normalmente e irá importá-lo para a declaração do IRPF 2014, exercício de 2013, mesmo isento do ganho de capital.

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  7. Estou vendendo 4 apartamentos sem condominio que fiz em um terreno, minha duvida é? A medida que for vendendo devo fazer um GCAP para cada apartamento? (pois tenho até o fim do próximo mes após a venda para pagar)e quando for declar terei 4 GCAP para importar para a declaração? E na declaração só tinha um item que éra do terreno, no próximo ano terei que dividir em quatro item pois se tornaram quatro apartamentos?

    Grato:Paulo.

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  8. Prezado Paulo,

    Necessitamos de mais informações.
    Entendemos que o Sr. possuía um terreno e nele construiu 4 apartamentos, não em condomínio pois o condomínio requer pelo menos duas pessoas para sua criação.
    Em seu imposto de renda declara apenas o terreno.
    Nossas dúvidas:

    1 - Estes apartamentos estão matriculados individualmente na prefeitura e no registro de imóveis?

    2 - Será lavrada uma escritura pública para cada apartamento ou a venda será por instrumento particular?

    3 - Em que ano foram construídos?

    Atenciosamente

    Equipe Consultoria Rio Apa

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  9. Prezado Antônio,

    Tinha acabado de postar um comentário no post do GCap 2012 e agora vi que tem sobre o 2013, então estou comentando novamente aqui.

    Lendo os questionamentos no seu blog, percebi que tens um grande conhecimento a respeito do Imposto de Renda, assim estou escrevendo para ver qual é o teu posicionamento, qual é a tua opinião com relação a minha situação:

    Em 2008 adquiri um imóvel no valor de 100 mil reais, pagando 50 mil em dinheiro e o restante financiado. Já em 2012 adquiri um apartamento na planta, através de uma promessa de compra de venda com a construtora.

    Agora, em 2013 vou vender o imóvel adquirido em 2008 por 200 mil, gerando um lucro de 70 mil, uma vez que o valor total de compra, contabilizando as parcelas pagas e as benfeitorias realizadas chegou a 130 mil reais.

    Esclarecidos os fatos te pergunto: Tenho como me enquadrar na isenção fornecida pela Receita para venda de imóveis até 440 mil, desde que a pessoa seja possuidora de apenas um imóvel?

    PS.: Lancei na minha última declaração o apartamento na planta como "apartamento (código 11)" e minha esposa lançou na dela também, uma vez que compramos juntos. O apartamento que vou vender está apenas na minha pois comprei antes de casar. Caso considere que me enquadrado na isenção preciso retificar alguma coisa na minha última declaração?

    Muito Obrigado.

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  10. Daniel,
    A linha de raciocínio do Fisco é a de que, com a promessa de
    compra e venda, o contribuinte já é possuidor (em sentido lato) do imóvel. Por esta
    razão, a isenção não seria aplicável, pois esta alcançaria apenas os imóveis adquiridos
    após a venda do primeiro imóvel.

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  11. Antônio,

    Muito obrigado pelos esclarecimentos, agora, com base na sua resposta, tenho mais uma dúvida:

    Caso eu venha a realizar uma retificadora, trocando o código do apartamento na planta de 11 para 54 ou 59 na minha declaração, fazendo com que o apartamento deixe de ser "imóvel" e passando a ser "crédito", na tua opinião eu também não teria direito a isenção?

    E na tua opinião uma promessa de compra e venda de um apto na planta deve ser lançada em qual código no IR?

    Obrigado.

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  12. Se a promessa de compra e venda é por escritura pública a resposta é NÃO. Todo cartório é obrigado a emitir a DOI (declaração de operações imobiliárias) mensalmente. A receita federal já sabe.

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  13. Em complemento; enquanto formada a poupança você declara como POUPANÇA PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL, assinada a PROMESSA DE COMPRE E VENDA ou a ESCRITURA DE COMPRA E VENDA é imóvel para a receita federal (o direito adquirido). Judicialmente pode ser questionada a interpretação da receita federal mas, não sou advogado, sou contador.

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  14. Prezado Antônio,

    Após ler e refletir sobre o assunto, optei por pagar o IR sobre o ganho de capital. Baixei o GCap 2013 e fiquei com uma dúvida no que diz respeito ao preenchimento do campo "custo de aquisição" existente no programa.

    A dúvida consiste em como devo atualizar o valor de aquisição, uma vez que o valor atual do imóvel é o valor lançado em 31/12/2012, acrescido com os valores pagos no financiamento de janeiro a agosto deste ano que totalizaram R$3.137,88 e o abatimento do saldo devedor (R$30.750,77) (valores não lançados ainda, pois são referentes ao ano de 2013, em curso)

    Na declaração de IR referente a 2008 o valor foi de R$46.376,21
    Em 2009 foi de R$60.713,74
    Em 2010 foi de R$76.288,46
    Em 2011 foi de R$89.997,94
    Em 2012 foi de R$94.235,89

    Assim, entendo que o valor de compra que devo colocar no GCap é o valor declarado em 2012, R$94.235,89 mais o valor referente as parcelas R$3.137,88 mais o saldo devedor quitado R$30.750,77. Estou correto em minha análise?

    Porém, como o lançamento dessa forma apresenta apenas o somatório, então onde devo lançar a discriminação do valor referente às parcelas e do valor referente ao saldo devedor quitado?
    Muito obrigado.

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  15. Prezado,

    O custo de aquisição a ser lançado é o valor constante da sua DIRPF 2013 (situação em 31/12/2012) acrescido dos valores pagos em 2013.

    Na sua declaração do ano de 2014 (BENS E DIREITOS)não se esqueça de mencionar o valor pago em 2013. REPETIRÁ O VALOR EM 31/12/2012 e em 31/12/2013 o valor será ZERADO.

    Na descrição informar os valores pagos em 2013 que somados ao valor informado em 31/12/2012 será igual ao valor informado no Gcap 2013 que será importado para a DIRPF 2014.

    (Respondido pelo plantão da Equipe Consultoria Rio Apa)

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  16. Prezado Antônio,

    O programa GCap permite o pagamento parcelado do Imposto de Ganho de Capital?

    Obrigado,

    Daniel

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  17. Caro Daniel,

    Se a venda foi a vista a resposta é NÃO.

    Se foi venda com recebimento diferido os pagamentos serão feitos a medida em que as parcelas forem sendo quitadas e isto o próprio GCAP se encarrega de fazer.

    EQUIPE CONSULTORIA RIO APA

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  18. Prezados,

    Obrigado pelos esclarecimentos.
    O comprador do imóvel adquiriu através de financiamento, cujo contrato assinamos em 24/09/2013. Recebemos o valor integral do banco em 18/10/2013.
    Assim, possuo duas dúvidas:
    - Qual data coloco no GCap como data da alienação?
    - O imposto deve ser pago em 31/10/13 ou 31/11/13?

    Obrigado.

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  19. Prezado Daniel,

    A data da alienação é a data do efetivo recebimento do valor integral do imóvel (18/10/2013).

    O imposto de renda sobre o ganho de capital apurado deverá ser recolhido até a data 29/11/2013 (atenção: último dia útil do mês subsequente ao fato gerador).

    Atenciosamente

    Equipe CONSULTORIA RIO APA

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  20. Prezado Antonio,

    Tenho uma dúvida relativamente simples com relação ao GCAP 2013. Vendi um apto pelo valor de R$ 1.500.000,00 e paguei R$ 90.000,00 de corretagem. Ou seja, no prgrama, o valor liquid de alienação é R$ 1.410.000,00. Poré, para fazer o cálculo do imposto o programa está usando como referência o valor de R$ 1.500.000,00. Ou seja, se na aba "Perguntas" eu coloco que vou empregar parcialmente os recursos na compra de outro imovel residencial e uso o valor de R$ 1.410.000,00 o programa ainda calculo imposto a pagar. No proprio site da Receita está disposto que o valor de corretagem não integra o valor de venda para fins de aquisição de novos imoveis residenciais. Como devo fazer?

    Obrigado, Henrique

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  21. Prezado Henrique,

    Ao vender um imóvel geralmente utilizamos os serviços de uma imobiliária ou de corretores autônomos, e neste momento sempre há dúvidas se podemos deduzir o valor pago sobre a comissão com a venda do imóvel.

    Sabemos que na Declaração de Ajuste Anual, o valor a ser declarado do imóvel é aquele que está na escritura, no entanto o vendedor do imóvel, poderá deduzir, quando houver ganho de capital, o valor pago em comissões do valor da venda do imóvel à vista, declarado na escritura.

    Vamos supor que o seu imóvel estava declarado no valor de R$ 250 mil reais e foi vendido por 500 mil reais e a comissão do corretor paga pelo proprietário foi de R$ 90 mil reais, então para a apuração do ganho de capital o contribuinte deverá deduzir dos R$ 500 mil reais o valor de R$ 90 mil reais, referentes à comissão, teremos então um valor de R$ 410 mil reais, destes valores deverá ser diminuído o valor de R$ 250 mil reais (valor do imóvel), assim teremos o valor para calculo do ganho de capital, que neste caso será R$ 160 mil reais. Este exemplo é para venda a vista.

    No preenchimento do Programa de Ganho de Capital (GCAP) informe o valor da venda já deduzida à comissão paga, mas não esqueça de informar o valor da corretagem. A soma do valor de venda efetivamente recebido, adicionado ao valor da corretagem, estará de acordo com os R$500.000 informados pelo cartório na DOI.

    EQUIPE NITSERVICE / CONSULTORIA RIO APA

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  22. Prezada Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa,

    Muito obrigado pelas informações.

    Permaneço apenas com uma dúvida com relação ao campo onde devo informar a corretagem. Se no GCAP for declarado o valor da venda já deduzida a corretagem e depois for informado o valor da corretagem no respectivo campo de corretagem, automaticamente o valor liquido da alienação, base para o calculo do ganho de capital, ficará com um valor menor do que o ganho de capital real.

    Na opinião de vocês, se eu declarar o valor total da venda e o valor da corretagem nos devidos campos, de modo que o valor liquido da alienação fique de acordo com o que realmente foi, e depois empenhar na aquisição de outros imoveis o montante equivalente ao valor liquido da alienação, corro algum risco junto a Receita? Tenho todas as notas fiscais da corretagem. O unico desconforto desta alternativa é que quando assumo, no programa, que irei empenhar integralmente os recursos da alienação na aquisição de outro imovel, o programa automaticamente indica o uso do valor global da venda (sem o desconto da corretagem), o que não me parece corretor Segundo as informações do próprio site da Receita.

    Desculpem a insistência e obrigado mais uma vez.

    ResponderExcluir
  23. Caro Henrique,

    Realmente a sua dúvida é bem pertinente.

    Pesquisamos a respeito e nada encontramos.

    O correto seria abrir uma solução de consulta junto a receita federal porém isto demanda tempo.

    Nossa sugestão é que informe que irá utilizar todo o valor da venda na aquisição do novo imóvel e não parcialmente.

    Lógico usará o valor da venda menos a comissão do corretor.

    Se ocorrer problemas com a malha fina da receita federal você poderá explicar o que ocorreu já que pelas informações da receita federal a corretagem não integra o valor da alienação para fins legais.

    É nossa sugestão porém existe o risco da malha fina.

    PLANTÃO (03/11/2013)
    EQUIPE NITSERVICE/CONSULTORIA RIOAPA

    ResponderExcluir
  24. Obrigado pela atenção e diretrizes.

    Henrique

    ResponderExcluir
  25. Prezada Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

    Fantástico este Blog! Extremamente esclarecedor e demonstra muito o conhecimento de vocês.

    Aproveito para solicitar uma ajuda.

    Eu e minha irmã possuíamos 2 imóveis:

    Um recebido em doação (de meus Pais) conforme escritura lavrada em 2/10/1992 e declarado em meu IR no valor de R$ 75.517,81 e no IR de minha irmã no valor de R$ 55.517,81 (diferente mesmo, infelizmente) totalizando o valor de R$ 131.035,62

    Outro recebido em doação (de meus Pais) conforme escritura lavrada em 9/9/1991 e declarado em meu IR no valor de R$ 71.651,95 e no IR de minha irmã no valor de R$ 21.651,95, totalizando o valor de R$ 93.303,90

    Destes imóveis fizemos uma Permuta com torna e mais um "aluguel virtual" através de "Instrumento particular de promessa de permuta de bens imóveis com torna" entre Pessoas físicas (nós) e Jurídica (construtora) e assinado em 3/05/2013.

    Como permuta iremos receber 1 imóvel em construção – Bem para entrega futura (em construção - tempo estimado 36 meses)

    Como torna (Valor à "vista" + Aluguel Virtual – enquanto não nos entregarem os imóveis da permuta):
    Valor em dinheiro de R$650.000,00 pagos em 5 parcelas sendo 1.a de R$50.000,00 + 4 de R$150.000,00 - As parcelas serão corrigidas pelo INCC/FGV
    "Aluguel Virtual" - Mensais de 6.000,00 (a partir do final da parte em dinheiro “a vista” da torna) e durará enquanto não entregarem a permuta

    Dúvidas a esclarecer:
    • Com as suas excelentes explicações do blog já entendi a maioria das minhas duvidas, mas ainda fiquei com uma. No aplicativo de Ganhos de Capital como devo declarar a parte mensal (aluguel virtual)? pode ser considerada torna? Pagamos quanto de IR todo o mês? 15%? Como irei declarar esta parte? Devo somar o valor do “aluguel virtual” multiplicado pelo numero de meses estimados que deve demorar para a entrega do imóvel ao valor da torna?

    Apreciarei muito a ajuda de vocês!

    ResponderExcluir
  26. Prezado Pedro,

    Tudo vai depender de como for lavrada a escritura de permuta com torna e principalmente do valor dos imóveis recebidos em permuta.

    Se a torna fizer parte do valor escriturado então ela será considerada ganho de capital e a transação será informada como tendo sido realizada “a prazo/prestação”, informando os valores que serão quitados mensalmente e diferindo o saldo para o exercício seguinte, nesta hipótese a alíquota é de 15% s/ o ganho de capital.

    Já o que chama de “aluguel virtual” estamos entendendo que a incorporadora vai ceder para vocês um imóvel para residência até que fique pronta a unidade permutada. Neste caso tem ser observado como o contrato será elaborado. Não poderá considerar este valor como torna e sim como “RENDIMENTO RECEBIDO DE PESSOA JURÍDICA” sujeito ao RIR – Regulamento do Imposto Sobre a Renda e então a incorporadora lhe irá fornecer um COMPROVANTE DE RENDIMENTOS até o dia 28/02, referente ao exercício anterior. Se o aluguel virtual for, na realidade a cessão a título gracioso pelo prazo em que perdurar a construção do seu imóvel neste caso entendemos que não existe IR a pagar.

    Frisamos: TUDO DEPENDERÁ DA FORMA EM QUE FOR LAVRADA A ESCRITURA DE PERMUTA COM TORNA e o CONTRATO DE CESSÃO DO IMÓVEL PARA MORADIA.

    Equipe Nitservice/Consultoria Rio Apa
    09/11/2013 – 13h12

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  27. Equipe Nitservice, mas uma vez me surpreendo pelo conhecimento do assunto que vocês nos passam, mas ainda assim meu caso (para mim) é um pouco complexo. Vocês prestam consultoria em SP? Fazem via web? Skype? Gostaria de mais detalhes do trabalho de vocês. Preciso de uma consultoria!
    Mais uma vez, muito obrigado!
    Pedro

    ResponderExcluir
  28. Prezado Pedro,

    Nós não possuímos filial em São Paulo.

    Caso você necessite de consultoria mais abrangente podemos faze-la por troca de mensagens eletrônicas e até mesmo elaborar a sua GCap2013.

    Para maiores informações queira por gentiliza utilizar-se do formulário "Contato (Fale Conosco" localizado a direita do blog.

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  29. Caros. Não me parece razoável.

    Adquiri em 2000 um imóvel pelo preço de R$77.000,00 Agora em 2013 pretendo vendê-lo e recebi uma oferta de R$ 770.000,00

    O imóvel passou por duas reformas, uma em 2000 e outra em 2007, mas, como tudo no Brasil, pedreiros não dão recibos, tampouco engenheiros e arquitetos contratados. Não valorizei o imóvel na Declaração de Bens. Mantenho a 77 mil desde a compra.

    Qual não é minha surpresa ao descobrir que o Governo, como sempre, é meu sócio pois ao calcuar via GCAP o ganho, restou pagar algo como R$50.000,00 de IMPOSTO!!!!!! Algo entre 6 e 7% do valor total do meu imóvel?? Não é razoável.

    Como não é meu único imóvel, nem pretendo comprar outro, acho que tô lascado. Penso em desistir da venda só de raiva!

    Me diga que fiz algo de errado no programa! Imposto de 50 mil para apartamento declarado desde ano 2000 por R$77mil e vendido a $770mil.

    É isso mesmo? Obrigado antecipadamente!

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  30. Prezado Leitor,

    Nada fez de errado. É isto mesmo, aparentemente. Não se esqueça de informar ao programa Gcap ad datas corretas de aquisição e alienação pois ambas interferem no cálculo final; não se esqueça também de informar se houve ou não corretagem e o valor correto do pagamento; este pagamento deverá ser informado na IRPF 2014.

    Equipe Nitservice/Consultoria Rio Apa

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  31. Obrigado pela pronta resposta. Verei no GCAP se tem campo para data de dia/mês/ano da aquisição e venda.

    Mas vamos combinar que isto não é razoável. Dá vontade de fazer manifestação na Avenida Paulista SOZINHO, com uma placa. Se corrigido o valor da época mais despesas de manutenção somente eu já estaria no prejuízo. Entendo que queiram evitar a especulação, mas existem outras formas mais justas. Uma única mudança de residência, onde 100% do capital foi empregado na nova compra, que só foi possível via empréstimo pessoal, em 14 anos, não pode ser considerado especulação.

    Ademais, me pergunto porque não posso atualizar o valor do bem sem benfeitorias sendo que em São. Paulo a prefeitura majora o valor do imovel em 35% para efeitos de emolumentos. Lá está avaliado em R$340.000,00

    Tenho uma pergunta. Este imovel está declarado na escritura e no IR como sendo 73% meu e 27% de minha esposa. Se vendido a 770 mil, a parte dela é inferior a R$ 440.000 Estaria ela isenta de imposto na sua quota ainda que possua outro imovel?

    A redação da lei é mal escrita pois diz ter isenção o único imovel com vá
    Or até R$ 440. Mil, o que é o caso. O outro vale mais. Entendeu o duplo sentido da frase?

    Att, Daniel

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  32. Prezado Daniel,

    Não nos cabe comentar justiça ou injustiça das leis.

    Quanto a sua pergunta a resposta é NÃO. A parte que cabe para a sua esposa, sendo ela proprietária de outro imóvel, não é isenta da apuração e recolhimento do Gcap.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  33. Olá mais uma vez. Agradeço toda a atenção dispensada. Conhecimento de causa, profissionalismo e ética. Estão de parabéns.

    De fato a revolta é minha pelo valor do imposto e verdadeiramente entendo que não lhes cabe comentar se uma lei á justa ou não. Uma andorinha não faz verão, dizem, ,mas deixo de qualquer forma meu inconformismo por esta sede de impostos absurda que o Governo tem e como versa mal o erário público. Não vemos o retorno em forma de escolas, hospitais, distribuição de renda e capacitação. Mas este não é o tema aqui.

    Fica o meu agradecimento pelos esclarecimentos. Com vossa permissão, indicarei seu website e serviços para minha rede de contatos.

    Att, Daniel

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  34. Prezados,

    Minha dúvida é a seguinte: Alienei minhas cotas de uma sociedade em 17.05.2013. Somente agora estou preenchendo o GCAP 2013. Todavia, ao imprimir o DARF pelo GCAP, o documento vem sem a multa moratória e os juros selic. Como faço para imprimir os DARFs com esse valor ou efetuar o parcelamento simplificado.

    Abs,

    Marcus

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  35. Prezado,

    Para a emissão de DARF com multa e juros SELIC será necessário baixar o programa SICALC no site da receita federal. Procure em nosso blog o comentário "CONHECENDO O SICALC" publicado em 15/05/2013.

    Quanto ao parcelamento é mais complicado e não recomendamos. Em primeiro lugar você só poderá requerer este parcelamento após o processamento da sua declaração do IRPF 2014, quando terá importado o Gcap para a sua declaração e informado que não houve pagamento de nenhuma espécie. Porque não recomendados? Você além da multa máxima de 20% (que no seu caso já está aplicada) pagará juros Selic até a data da concessão do parcelamento e também em todas as parcelas vincendas. Realmente só será válido se você não tiver cash para liquidar este impsoto agora.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  36. Prezado Antonio,

    Só mais uma dúvida: voltando ao parcelamento do ganho de capital. Se eu for na Receita Federal e pedir o parcelamento com o DARF emitido pelo SICALC, eles podem transportar para o sistema de débitos deles e efetuar o parcelamento, ainda que eu não tenha processado a DIRPF 2014.

    Existe alguma vedação legal para impossibilidade de parcelamento simplificado neste caso. Digo isto porque o valor que eu tenho a pagar gira em torno de 60 mil reais. Estou de cabelo em pé...

    Marcus

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  37. Marcus,

    Você pode até tentar; agende uma consulta presencial na receita federal e faça a tentativa. Mas a regra do jogo é a que te informamos até porque ao transmitir a DIRPF2014 você não terá como informar o parcelamento.
    Se lograr sucesso, por favor, volte aqui e nos informe.

    Atenciosamente

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  38. Boa noite caro Antônio,

    Estou com a seguinte dúvida:
    Vendi meu apartamento em maio/2013, como ainda não comprei outro até agora, alimentei o GCAP 2013 com as informações para pagar o IR sobre o "lucro". Ocorre que a DARF sai com data de pagamento para o final de junho. Quero utilizar o benefício dos 180 dias, para pagar o imposto, mas nāo a multa. Como faço para emitir a DARF com a data e o valor correto para pagamento?

    Agradeço antecipadamente pelo suporte,

    Mario

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  39. Boa noite caro Antônio,

    Peço sua orientação com a seguinte dúvida:

    Vendi meu apartamento em maio de 2013. Como não adquiri outro imóvel (após seis meses), utilizei o GCAP 2013 para gerar a DARF e pagar o Imposto de Renda sobre o “lucro”.

    Ocorre que a DARF gerada pelo GCAP 2013 possui como data de vencimento 28 de junho.

    Como faço para pagar a DARF ainda em novembro, sendo que desejo utilizar o benefício dos 180 dias, pagando, deste modo, apenas o imposto e os juros, sem ter que pagar a multa pelo atraso. Não encontrei, no GCAP, como indicar a utilização do benefício dos 180 dias para não pagar a multa.

    Outra dúvida, onde indicarei a utilização do benefício dos 180 dias? Quando for alimentar a declaração do IR 2014??


    Antecipadamente agradeço pelo apoio.

    Atenciosamente,

    Mario

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  40. Prezado Mário,

    Tudo vai depender da data da venda do imóvel.

    É a partir desta data que se conta os 180 dias - atenção 180 dias e não seis meses - assim, infelizmente, na melhor das hipótese (se a venda foi feita em 31/05) o prazo de 180 dias encerra-se hoje - dia 26/11. O imposto sobre o ganho de capital deve ser recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao da transação, o que realmente ocorreu em 28/06/2013.

    Lamentamos informar que o imposto é devido pelo total e acrescido da multa máxima de 20% (0,33% ao dia) e mais a selic acumulada entre 28/06 e a data do pagamento.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  41. OK Antônio, mas ainda restam algumas dúvidas:

    - seu eu optar por utilizar o benefício, pagarei o imposto mais os juros, sem a multa, correto?

    - posso utilizar o SISCAP para calcular os juros?

    - onde eu sinalizo o uso deste benefício? NO GCAP 2013 ou quando for efetuar a declaração do IR em 2014?

    Grato novamente.

    Mário

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  42. Prezado Mário,

    Em nosso entendimento será impossível você utilizar o benefício pois como dissemos para as alienações realizadas em 31/05/2013 o prazo se encerra hoje (26/11).

    Se possível fosse se utilizar do benefício você não sinaliza em local algum, a não ser na aba PERGUNTAS do programa Gcap onde informa se irá utilizar o produto da venda total ou parcialmente na aquisição de novo imóvel residencial ou se não irá usar.

    Gostaríamos de frisar que o prazo de 180 dias não é para o Sr. optar pela compra e sim adquirir novo imóvel e a receita para tal possui ferramentas bem adequadas que é a DOI - Declaração de Operações Imobiliárias - emitida pelos cartórios de notas.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  43. Caro Antônio , o Governo do estado desapropriou minha residência através do diário oficial, cuja na escritura que é de 1979 o valor consta de Cr$ 80.00000 oitenta mil cruzeiros. Recebí este mes de dezembro de 2013 80% do valor que está sendo contestado pelo meu advogado.
    O valor recebido vai ser empregado para construção de uma residência em 180 dias , possuo outros imóveis . Nesse caso incide IR? Se incide o IR qual o valor da casa comprada em 1979 por Cr$ 80.000,00 para declarar no ganho de capital?
    Agradeço pela sua inestimável resposta.
    Paulo r. Lemos.

    ResponderExcluir
  44. Estão sujeitas à apuração de ganho de capital as operações que importem:

    I - alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins;
    (IN SRF n º 118, de 2000 e IN SRF n º 84, de 2001, art. 3 º )

    O valor de aquisição será o que consta em sua declaração do IR. Não pode corrigir o valor da escritura. Vale o valor declarado a receita federal.

    Obrigatoriamente utilize o PG-Gcap para apurar o imposto devido.

    Equipe Nitservice Consultoria Rio Apa (plantão de natal)

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  45. OLá Antônio, preciso de sua ajuda urgente!
    No dia 19/06/2013 realizei a venda de meu unico imovel pelo valor de 1 milhao, lembro que este imovel foi adquirido em 27/03/2000 por 200.000.
    No dia 28/06/2013 comprei um aprtamento no valor de 300.000 e adquiri uma casa no dia 19/07/2013por 500.000. Um detalhe importante é que gastei 150.000 na reforma dos dois imoveis. Coo faço a calculo do imposto ? Me ajuda por favor !

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  46. Bom Dia!

    Estou para comprar dois terrenos para construer casas e vender posteriormente. Pretendo construer como pessoa física e vendê-las como pessoa física para pessoas que queiram financiá-las.
    Precisarei guarder todos os comprovantes de compras de materiais de construção para agregar ao custo dos terrenos, e pagar o imposto de 15% somente sobre a diferença entre o valor de aquisição dos terrenos + despesas com a construção - valor de venda?
    O que posso acrescentar ainda ao valor da construção para pagar menos imposto?
    Apurado o valor total do imóvel, a diferença para o valor de venda é tributada diretamente em 15%?

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  47. Sim.

    Seu raciocínio está correto.O ganho de capital apurado será = venda -(terrenos + despesas).

    Lembre-se que o valor averbado do registro de imóveis e constante da sua declaração de rendas é que será o preço total de custos.

    Guarde toda a documentação que comprove o valor averbado e informado ao imposto de renda.

    Somente valor pago à corretor de imóveis poderá ser abatido do valor da venda.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  48. Respondendo a Ricardo Scartao.

    O programa Gcap é autoexplicativo.

    Uma venda por 1.000.000 de um imóvel que foi adquirido por 200.000 = 800.000 de ganho de capital.

    Como o custo dos dois imóveis foi de 800.000 então não há que se falar em ganho de capital.

    Os R$150.000 devem constar em sua declaração do IR como benfeitorias nos imóveis (individualmente) e irão compor o custo de aquisição no momento da venda.

    Equipe Nitservice/Consultoria Rio Apa

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  49. Boa noite,
    vendi um imóvel nesta semana (20 Janeiro de 2014). Quando utilizo o programa de ganho de capital GCAP2013 ele não permite colocar a data de venda (data de alienação) como sendo 20/01/2014.
    Pergunta: Já existe um programa de ganho de capital para o ano de 2014? Caso não, como devo proceder pois tenho que gerar o DARF e recolher o imposto devido até o último dia do mês seguinte a venda, ou seja 28Fevereiro 2014.
    Agradeço a colaboração.

    ResponderExcluir
  50. Prezado,

    Não foi liberado ainda o programa gerador de ganhos de capital 2014. Normalmente sua divulgação ocorre na 1ª semana de fevereiro.

    Só resta aguardar a liberação.

    Equipe Nitservice/Consultoria Rio Apa

    ResponderExcluir
  51. Boa tarde,
    primeiramente gostaria de elogiar o excelente trabalho de vocês.
    Tenho uma dúvida. Realizei a venda de um imóvel onde aconteceram os seguintes eventos:
    1) compromisso de compra e venda em 22 DEZ 2013 momento no qual recebi 5% (cinco por cento) do valor da transação;
    2) assinatura da escritura em 15 JAN 2014 (a qual menciona como data de venda 15 JAN 2014) momento em que me pagaram o montante restante - 95% do valor da transação.
    Perguntas:
    a) Qual data devo colocar no campo "data de alienação" quando utilizo o programa de cálculo de ganho de capital (22 DEZ 2013 ou 15 JAN 2014)?
    b) Fiz benfeitorias no imovel as quais foram mencionadas nas respectivas declarações de IR (últimos 5 anos). POSSO adicionar os valores declarados como desdobramento de custo de aquisição? É vantajoso adicionar estes valores ao valor original de compra?
    c) Caso o valor de compra constante na escritura original (quando comprei a 10 anos passados) for diferente do valor mencionado na declaração do IR no ano da compra qual valor devo utilizar como valor de compra a ser colocado no item 01 da aba - Apuração do Custo de Aquisição?

    Agradeço muito vossa atenção e novamente continuem prestando este excelente serviço.

    Abraços.

    ResponderExcluir
  52. Em nosso entendimento a data a ser utilizada é a de 22/12/2013, com desdobramento para 2014... assim o calculo do ganho de capital será apurado no GCap 2013 para os 5% e no GCap 2014 para os 95%. As benfeitorias aumentam o valor do imóvel e diminuem o ganho de capital sobre o preço final da venda. Nosso entendimento é que deve adicionar o valor das benfeitorias e é claro o cálculo é feito considerando cada data de benfeitoria e o valor aplicado. O custo original de aquisição será o constante da sua declaração do IR, ainda que na escritura esteja um valor menor ou mesmo maior.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

    ResponderExcluir
  53. Bom dia.
    Que trabalho excelente vocês tem feito. Continuem assim. Parabéns.
    Tenho uma questão:
    Vendi um imovel e pretendo utilizar o valor para 2 eventos :
    a) 25% na compra de uma sala comercial;
    b) 55% para construir um novo imovel em um terreno que comprei há 4 anos (quitado). A obra deve levar 12 meses.
    c) o restante guardarei em investimento financeiro;
    Entendo que devo mencionar os 25% para compra de sala como sendo utilizado para compra de novo imovel pois o fato acontecerá antes de 180 dias decorridos da venda.
    PERGUNTA : Posso mencionar no GCAP que utilizarei também os 55% mesmo sendo para construção (desde que eu guarde todas as notas de compras de materiais e de serviços) e visto que o prazo de consturção passará de 180 dias?

    Caso não seja possível há alguma outra alternativa de reduzir o valor de imposto a pagar (exceto compra de imovel pronto).
    Meus agradecimentos e sucesso a todos.

    Pedro.

    ResponderExcluir
  54. Caro Pedro,

    Infelizmente sua interpretação está equivocada.

    Os 25% que diz irá usar na aquisição de uma sala comercial não pode ser abatido do ganho de capital por se tratar de imóvel comercial e o benefício da lei é para a aquisição de imóvel residencial.

    A construção desta nova moradia será em um terreno já de sua propriedade a 4 anos e em nossa ótica este terreno já constitui um imóvel de sua propriedade. Não podendo portanto a construção ser também abatida do ganho de capital.

    No seu caso o imposto de renda do ganho de capital deverá ser apurado e pago integralmente.

    Quanto as despesas que serão efetivadas para a construção guarde toda a documentação por 5 anos a partir do término da obra. na sua declaração de pessoa física lance estes valores como BENFEITORIAS no terreno pois em caso de venda futura (terreno e casa) poderá utilizar os dois valores como custo de aquisição.

    Fundamento Legal:

    A isenção somente se aplica para a aquisição, no prazo de 180 dias, a contar da primeira alienação, de imóveis residenciais construídos ou em construção, não abrangendo os gastos para a construção de imóvel, os gastos para a continuidade de obras em imóvel em construção ou ainda os gastos com benfeitorias ou reformas em imóveis de propriedade do contribuinte.

    (Lei n º 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; e Instrução Normativa SRF n º 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2 º )

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  55. Boa noite.
    Novamente meu muito obrigado pelas respostas.
    Entendido a questão da sala comercial e da construção em terreno já de minha propriedade anterior a venda do imovel pergunto:
    - Há algum limite na quantidade de imóveis a ser comprado ou poderei comprar vários desde que os valores individuais somem o total informado no programa GCAP como sendo valor que será aplicado na compra de imovel residencial no prazo de 180 dias?
    Agradeço e tenham uma ótima sexta-feira.
    Pedro

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  56. Sr. Pedro,

    Pode adquirir tantos imóveis quantos desejar, desde que todos residenciais.

    Atenciosamente

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

    ResponderExcluir

  57. Meus parabéns pelo excelente site de vocês !! Muito útil, claro, objetivo e rápido em responder às questões colocadas.
    Em razão de inventário lavrado em 02DEZ/2013, herdei uma fração de um imóvel que foi vendido em 2014, com a respectiva escritura de compra e venda lavrada em 07JAN2914, data em que recebi a quantia correspondente à minha parte. Calculei os valores a pagar usando o GCap2013, mas para emitir o DARF estou com a mesma dificuldade postada por Anônimo em 21 de janeiro de 2014 22:41 (" ... o programa GCAP2013 não permite colocar a data de venda (data de alienação) como sendo 20/01/2014...").
    Como a data limite para recolhimento do imposto/GCap já está próxima (final de FEV), resolvi usar o SiscalcWeb para emitir o DARF, informando o código de receita "4600" , período "012014" e o valor a recolher calculado pelo programa GCap2013.
    Posso fazer dessa forma ?
    Desde já, muito obrigada pelo auxílio.
    Marisa de Oliveira Santos.

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  58. Marisa,

    Não faça o que descreveu. Aguarde a divulgação do PGD-GCap2014 que será disponibilizado em breve.

    Certamente o imposto a pagar será menor.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  59. Em 2013 tinha 2 apartamentos e em outubro vendi 1 e em janeiro de 2014 comprei uma casa, eu tenho isenção de ganho de capital?

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  60. Caro Eder,

    Se todo o produto da venda foi aplicado na aquisição desta casa residencial e se você não fez nenhuma outra operação similar nos ultimos cinco anos é sim isento de imposto de renda sobre os ganhos de capital.

    Não se esqueça que o preenchimento do GCAP 2013 é obrigatório e deve ser exportado para a declaração do IRPF2014, mesmo estando isento do tributo.

    Atenciosamente

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  61. a compra do segundo imóvel foi a menos que cinco anos mas não utilizei este beneficio, tem algum problema?

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  62. Eder,


    É isento desde 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

    A opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.

    Sua transação é isenta.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  63. Em Outubro de 1973 recebemos um imóvel em doação de meu sogro.
    O valor escriturado na época foi de Cr$145.000,00. Estamos efetuando a venda desse imovel agora por R$280.000,00. Em nosso imposto de renda ele consta no valor de R$90.897,12. Como declarar no GCAP??
    Ruy

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  64. Prezado Ruy,

    A data de aquisição será a data da escritura de doação e o valor de aquisição será aquele que está declarado em seu IR.

    A partir destas informações elabore a sua GCap respondendo corretamente todas as perguntas apresentadas.

    Atenciosamente

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  65. Prezado Antônio Luís: o GCap 2014 foi liberado hoje pela Receita e seguindo sua orientação baixei o programa para emitir o DARF e pagar GCap relativo a uma fração de um imóvel que herdei em DEZ/2013 e foi vendido em JAN/2014.Dessa vez não tive problemas com o preenchimento das datas (o programa GCap 2013 que usei antes rejeitava a data de alienação), o DARF saiu certinho, mas o imposto apurado veio levemente maior do que o total calculado com a versão 2013 pois considerou uma dedução menor para o fator de redução FR2. Se todos os valores e as datas informadas são as mesmas de antes(aquisição 02DEZ2013 e alienação 01JAN14), por que motivo o GCap2014 apurou mais imposto a pagar do que o GCap2013 ?
    Sucesso ao blog e obrigada mais uma vez pelo apoio.
    Abraços,
    Marisa de Oliveira Santos.

    ResponderExcluir
  66. Olá Marisa,

    Para uma simulação correta seria preciso que você nos informasse o valor correto da aquisição e da venda.

    Em nossas simulações o imóvel adquirido e alienado em 12/2013 por um valor menor do que o de aquisição o imposto calculado sempre foi menor que o alienado em 01/2014 na mesma situação.

    Confira as datas de aquisição, alienação eos valores lançados no CGAP 2013 e 2014.

    Equipe Nitsrevice / Consultoria Rio Apa

    ResponderExcluir
  67. Antônio,
    os dados informados foram os seguintes:
    valor de alienação = 54767,00
    corretagem = 2708,33
    custo de aquisição = 42916,67
    data de aquisição = 02DEZ2013
    data de alienação = 07JAN2014
    O programa computou:
    valor líquido de alienação = 52058,67
    ganho de capital resultado 1 = 9142,00
    FR1 = redução zero
    FR2 = redução de 63,65 (FR2 = 0,696342)
    resultado 5 = 9078,35
    imposto a pagar = 1361,75

    Grata,
    Marisa de Oliveira Santos.

    ResponderExcluir
  68. Marisa,

    O cálculo do GCAP214 feito por você é igual ao feito por nós, donde se concluiu que está correta a sua declaração.

    Quanto a simulação no programa 2013 encontramos um imposto de R$1.366,51 que é maior que os R$1.361,75.

    Atenciosamente

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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    ResponderExcluir
  69. Boa tarde Sr. Antônio,
    Parabéns pelo seu blog, as explicações aqui são todas muito claras.
    Eu estou fazendo uma declaração de Ganho de Capital e fiquei com uma dúvida, gostaria de saber se o Sr. poderia me ajudar:
    Fiz a venda de um imóvel em novembro de 2013, sendo que o pagamento foi feito em 2 parcelas (nov/13, dez/13 e jan/14). Após apurar o ganho referente à 2013, no quadra de Cálculo do Imposto do GCAP 2013, existe uma coluna de "Imposto Pago", o imposto referente ao recebimento de Novembro/2013, deve ser pago até o final do mês subsequente, o que foi feito. Nesta coluna de Imposto Pago, declaro este pagamento em novembro ou dezembro? O pagamento referente à parcela de dezembro entra no demonstrativo de 2013 ou de 2014? Agradeço se o Sr. puder colaborar com estas informações,
    Abraços,

    Gustavo

    ResponderExcluir
  70. Gustavo,

    Entendemos que o pagamento foi em três vezes, ao invés de duas como mencionou, e neste caso você apurou o Ganho de Capital para 2013 nos meses 11 e 12, tendo diferido a terceira parcela para 01/2014 onde irá apurar o ganho de capital já no programa GCap2014.

    O pagamento feito em dezembro, ref. 11/2013, é informado na apuração 11/2013, o imposto apurado em 12/2013 e que será pago em 01/2014 é informado na apuração 12/2013, ambas no demonstrativo de 2013.

    Para apurar a parcela final ,baixe o programa CGAP2014, abra uma nova declaração e preenche seus dados (CPF e nome completo) e depois importe a declaração de 2013.

    Para facilitar, no programa GCAP2013 faça uma cópia de segurança para um local de fácil acesso como o "C:\" pois será necessário informar a localização exata da declaração de 2013 ao GCap 2014.

    Atenciosamente

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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    ResponderExcluir
  71. Bom dia Sr. Antonio,

    Gostaria de tira uma dúvida, em 2013 eu vendi meu único imóvel por 320 mil, fiquei isento de tributação porém não preenchi a GACP 2013. Como devo proceder para preencher o IR de 2014 ?

    Obrigado,

    Fabricio

    ResponderExcluir
  72. Fabrício,

    Preencha a CGAP2013 com os dados da transação e exporte/importe pra o programa IRPF2014.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  73. Caro Antônio
    Comprei um apartamento em 10/09/2000 por R$ 200.000,00. Em 15/03/13 vendi através de um contrato de compra e venda em 4 parcelas :1a como sinal do negócio no ato, 2a como principio de pagamento no ato, 3a com 30 dias da assinatura do contrato e a ultima quitada em maio/2013 através de financiamento. Acontece que em 2000, 2002 e 2005 fiz benfeitorias neste imóvel e as informei nas declaracoes correspondentes. Guardei as declarações e recibos desses até o final de 2011. Utilizei o valor total da venda para comprar 2 imoveis no período de 180 dias contados a partir de 15/3/13. Como devo informar no preenchimento do CGCAP 2013:
    A) eu sou obrigado a preenche-lo mesmo que tenha utilizado o valor total da venda para a compra de 2 imóveis residenciais dentro do prazo de 180 dias ?
    B) qual a data de inicio e fim devo informar?
    C) informar se houve benfeitorias ou não, já que nao tenho como discriminar os valores e o mês /ano das benfeitorias?
    D) qual o valor de aquisição devo informar? valor referente a 31/12/2012 ou aquele indicado na escritura?
    E) apesar do valor da venda ter sido quitado em maio/2013 está correto considerar a contagem do 180 dias a partír de 15/03/13, data da assinatura do instrumento particular de promessa de compra, venda?
    Obrigado

    Elsa

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  74. Prezada Elsa,

    Aí vão as respostas para as suas dúvidas:

    1 - Sim é obrigatório preencher o GCAP e exportá-lo para a sua declaração do IRPF 2014 mesmo que não tenha ganho de capital ou imposto a pagar.

    2 - data início é 01/01/2013 e data fim será 31/12/2013.

    3 - Sim informe que aconteceram benfeitorias. Já que as mesmas constaram de declarações que já tem mais de cinco anos e não possui mais os recibos sugerimos que a data de cada benfeitoria seja aproximada, pois o ganho de capital é calculado com base na data de cada aquisição e benfeitoria individualmente.

    4 - O valor que consta em sua declaração do IRPF referente a 31/12/2012.

    5 - Sim, está correto. Informe respondendo a pergunta que se faz se utilizará o valor integral na compra de imóveis residenciais; marque a opção SIM.

    Atenciosamente

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa
    5 de março de 2014 11:30

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  75. Boa Noite,
    Comprei um imóvel em no valor R$ 365.000,00, sendo R$ 35.000,00 pago à vista e o valor de R$ 330.000,00 através de financiamento junto a Caixa Econômica Federal.
    No final de 2013 vendi o imóvel no valor de R$ 605.000,00 sendo que o comprador me pagou R$ 301.344,00 e o restante R$ 303.556,00 foi utilizado para quitar o saldo devedor do financiamento junto a caixa.
    Como declaro o custo de aquisição no Ganho de Capital?
    Seria o valor do imóvel declarado em 2012, mais as parcelas do financiamento de 2013 e o valor do saldo devedor quitado?
    Está correto?
    Obrigado

    Fabiano

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  76. Caro Fabiano,


    No caso de imóvel adquirido por meio de financiamento, devem ser informados os valores efetivamente pagos em cada ano, até a quitação do imóvel. A cada ano, o contribuinte vai agregando o valor pago naquele ano ao valor declarado no ano anterior. Este será o seu custo de aquisição.

    O valor da alienação será exatamente o montante recebido do comprador.

    Se restarem dúvidas sugeridos contactar um bom contador em sua cidade.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  77. Boa tarde!
    Vendi um apartamento em julho de 2013, com parte do dinheiro da venda, vou comprar um terreno (não tem casa), eu posso conseguir o desconto do imposto com a compra do terreno ou tem que ter um imovel? Obrigada

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  78. Carla,

    A isenção não se aplica, entre outros:

    I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;

    II - à venda ou aquisição de terreno;

    III - à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

    (Lei n º 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF n º 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2 º )

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  79. Parabéns pelo site, me ajudou muito a esclarecer várias dúvidas.

    Recorro a vocês para entender a seguinte situação.

    Em 2013 vendi um apartamento em por 195.000,00, o valor declarado do imóvel era 95.000,00. Preenchi o GCAP 2013 e por ser único imóvel ficou isento.

    Pois bem, 4 meses depois usei este dinheiro na compra de um terreno à vista. Penso em vender esse terreno em 2014, valor de mercado 200.000,00.

    Dúvidas:
    -entende-se terreno como imóvel residencial?
    -terei que preencher o programa 2014 para verificar se terei que recolher imposto?
    -se eu usar este dinheiro para comprar uma casa ou apartamento, fica isento?

    Obrigada,
    Daniela

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  80. Prezada Daniela,

    Infelizmente o terreno não é imóvel residencial.

    A isenção não se aplica, entre outros:

    I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;

    II - à venda ou aquisição de terreno;

    III - à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

    (Lei n º 11.196, de 21 de novembro de 2005, art. 39; Instrução Normativa SRF n º 599, de 28 de dezembro de 2005, art. 2 º )

    Sim; o GCAP 2013 que será exportado para o IRPF2014 demonstrando a operação que deixa o imóvel livre do imposto s/ ganho de capital.

    Em uma segunda etapa o GCAP 2014 será preenchido para apurar o ganho de capital s/a venda do terreno. Infelizmente não existe previsão legal para a isenção.

    A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

    A opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  81. Boa Noite Sr. Antônio,
    Meu nome é Danilo.
    1 - Em 27-05-2013 vendi um Terreno no valor de R$ 30.000,00 e o custo de aquisição de R$ 5.000,00.
    2 – Tenho mais 04 terrenos e um Imóvel Residencial;
    3 – Em março/2014 farei a venda do Imóvel Residencial e de mais 02 terrenos. A residência será vendida no valor de R$ 450.000,00 e o custo R$ 132.500,00. Os terrenos no valor R$ 75.000,00 cada total R$ 150.000,00 sendo o custo R$ 40.000,00 cada total R$ 80.000,00.
    4 – Comprarei em Abril/2014 Imóvel Residencial no valor de R$ 600.000,00
    DÚVIDA:
    Terei direito de usufruir da aplicação/isenção dos 180 dias para compra de Imóvel Residencial, visto que em 27-05-2013 vendi um terreno? Ou tenho que recolher o imposto sobre o lucro na venda da residência?
    Abraço,
    Danilo

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  82. Boa noite.

    Tenho um único imóvel, terreno que comprei por 150 mil e vou vender por 180 mil.

    Nos últimos 05 anos vendi uma casa (fiquei isento pois era meu único imóvel na época).

    Estou com dúvida na parte das perguntas:

    -Vc possui outro imóvel? NÃO.

    -Nos últimos 5 anos efetuou alienação? SIM.

    -Trata-se de imóvel residencial e o produto será aplicado na aquisição de imóvel residencial? Aqui está a dúvida, pois vou usar todo o dinheiro para comprar uma casa. Porém terreno não é imóvel residencial... O que devo responder?

    Muito obrigado!
    Victor

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  83. Boa noite.

    Já imaginando um futuro uso do GCAP.
    Caso adquira um imóvel no valor hipotético de 120 mil, sendo 20 mil de entrada (dinheiro) e 100 mil financiados pelo SFH.

    A cada ano eu irei declarar o que paguei até o momento, entrada + prestações mensais, e estes valores vão se somando ano a ano, correto?
    Só que o valor destas prestações estão acrescidas de juros.

    Ao final de todo pagamento, tanto para futuras declarações, quanto para utilização no GCAP, o valor do meu imóvel então será 130 mil entrada + valor financiado + juros), ou deve ser o valor pelo qual negociei, 120 mil (entrada + valor financiado sem levar em conta os juros)?

    Grato por antecipação

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  84. Adriano,

    Solução de Consulta Interna Cosit nº 2
    Data da publicação: 21 de janeiro de 2014
    Assunto: IMPOSTO SOBRE A RENDA DE PESSOA FÍSICA IRPF
    ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL ADQUIRIDO POR FINANCIAMENTO BANCÁRIO. GANHO DE CAPITAL. CUSTO E DATA DE AQUISIÇÃO.
    Para fins de apuração do ganho de capital no âmbito da legislação do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física, diante da ocorrência de alienação (contrato de compra e venda) de bem imóvel que fora adquirido por intermédio de financiamento em instituição financeira (financiamento bancário), considera-se:
    a) custo de aquisição aquele que corresponda ao total dos valores pagos, incluindo sinal (ou valor correspondente), os decorrentes das prestações efetuadas a cada ano-calendário, à medida que tenham sido pagas, os juros e demais acréscimos pagos no respectivo financiamento, bem como as despesas permitidas pela legislação do imposto como integrantes daquele custo (tais como: construção, ampliação, reforma etc), até o momento da respectiva alienação.
    b) data de aquisição:
    b.1) quando a aquisição (à época) feita pelo alienante não ficou condicionada à aprovação de financiamento/bancário pela instituição financeira/bancária, aquela que corresponda à concretização da transmissão dos direitos sobre o imóvel, decorrente do contrato de compra e venda;
    b.2) quando a aquisição (à época) feita pelo alienante ficou condicionada à aprovação de financiamento/bancário pela instituição financeira/bancária, constando tal fato expressamente do contrato, aquela que corresponda à concretização da transmissão dos direitos sobre o imóvel, decorrente da aprovação do financiamento e da celebração do contrato definitivo de compra e venda.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  85. Vitor Maia,

    Responda NÃO pois imóvel residencial é moradia.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  86. Danilo,

    Como terreno não é considerado imóvel residencia e acreditando que na venda do primeiro terreno você. apurou o ganho de capital... sim terá direito a isenção.

    Quando vender a casa pelos 450.000 informe que todo o valor será aplicado na aquisição de um novo imóvel residencial em 180 dias.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  87. Sr Antônio boa tarde,
    Obrigado pelo retorno.
    Peço mais uma informação.
    Na solicitação de ontem, não mencionei ao Sr que a venda da RESIDÊNCIA em março se dará pelo Contrato de Compra e Venda, recebendo Sinal de R$ 200.000,00 e 05 parcelas/mensais de R$ 50.000,00 totalizando os R$ 450.000,00 e após a escritura definitiva. Já a compra em abril/2014 no valor de R$ 600.000,00 será a vista com escritura.
    Continuo tendo direito a ISENÇÃO?
    Quanto à venda dos terrenos no valor de R$ 150.000,00 com custo de R$ 80.000,00 terei que recolher o imposto sobre o Lucro, certo?
    Abraço,
    Danilo
    12-03-2014

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  88. José Danilo,

    Sim. No GCAP da venda informe que o valor será totalmente utilizado em aquisição de novo imóvel residencia no prazo de 180 dias e informe que a venda é parcelada, informe corretamente cada data de vencimento e cada parcela recebida. A data de alienação (venda) é a data da promessa de compra e venda.

    Sim. O imposto apurado na venda do terreno que ser recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao da alienação.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  89. Sr Antônio boa noite,
    Excelente seu blog.
    No ano de 2013, mês de junho vendi um terreno no Valor de R$ 34.000,00 com custo de R$ 7.500,00.
    Tenho um Imóvel Residencial e um terreno adquiridos em 1997.
    Estou vendendo os dois para aquisição de um Imóvel Residencial.
    1 – Venda da Residência no valor de R$ 600.000,00 sendo que o custo é de R$ 135.000,00.
    Negociação: Contrato de Compra e Venda Sinal de R$ 200.000,00 e vinte parcelas de R$ 20.000,00 mensais.
    1.1 – Venda do Terreno no valor de R$ 100.000,00 sendo que o custo é de R$ 30.000,00.
    Negociação: Contrato de Compra e Venda Sinal de R$ 50.000,00 e duas parcelas de R$ 25.000,00 mês.
    2 – Compra da Residência no valor de R$ 650.000,00 à vista com escritura definitiva.

    PERGUNTAS:
    1 – Para obter direito a ISENÇÃO na compra do outro Imóvel Residencial é necessário efetuar primeiro a VENDA da RESIDÊNCIA e depois a COMPRA, ou a ordem das operações não importam?
    2 – Qual valor permitido para aplicar na compra da Residência. Tenho duvida em função das vinte parcelas a prazo de R$ 20.000,00. Valor total ou sinal de R$ 200.000,00 mais 06 parcelas de R$ 20.000,00 totalizando R$ 320.000,00. Caso seja a de R$ 320.000,00 como ficaria o custo e o imposto a ser recolhido?
    3 – Nos terrenos apuro o lucro e recolho o imposto, OK?

    Abraço,
    Fábio

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  90. Caro Fábio,

    Suas respostas:

    1 - SIM.... sempre. Nunca compre antes de vender. IMPORTANTE primeiro venda.

    2 - Pode aplicar todo o valor da venda do imóvel residencial, valores resultantes da venda dos terrenos não podem ser aplicados.

    3 - Perfeito. isto mesmo.

    Se esta resposta foi útil clique em nossos patrocinadores e ajude a manter o blog em funcionamento.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  91. Sr.Antonio: sigo acompanhando seu blog sempre super-interessante e mais uma vez recorro a seus conhecimentos para decidir com mais segurança sobre a estratégia de venda/compra de imóveis.
    PERGUNTO:
    1)em 2012, adquiri uma unidade hoteleira e como o hotel ainda não iniciou a operação penso em vendê-la nesse ano; uma UH é considerada imóvel residencial ou comercial ?
    2)eu e minha mãe temos uma casa de vila, térrea; ela comprou o imóvel antes de 1969, casou-se em comunhão de bens, só possui este imóvel em seu nome e depois que meu pai faleceu (em 2008) herdei 50% da casa. Desde o inventário dele, tenho declarado no meu IR o valor deste bem como a metade do valor que constou no inventário (quantia, por sinal, bem defasada do valor de mercado) e faço o mesmo para o IR de minha mãe.
    2.1) se a casa for vendida, devo fazer dois demonstrativos pelo GCAP: um para o CPF de minha mãe, usando como “data de aquisição” a data original da compra (anterior a 1969 e portanto isenta de tributação sobre a parte dela) e outro para o meu CPF, tendo como “data de aquisição” a data em que herdei o imóvel ?
    2.2) pensamos na possibilidade de construir um segundo pavimento na casa e desmembrar o imóvel em dois, vendendo a parte térrea original e alugando o novo andar para renda; nesta hipótese, ao vender o térreo a “data de aquisição” permanece como considerada no item 2.1 ou sofre alguma alteração em decorrência desse “desmembramento” ?
    Marisa de O. Santos

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  92. Olá Marisa,

    1 - a UH é considerado imóvel comercial.

    2.1 - a data de sua aquisição está correta. A data de homologação do formal de partilha e pelo valor que consta em sua declaração.

    Quanto a parte da sua mãe é necessário ver se os 50% foram adquiridas na mesma época ou em épocas diferentes. Se foi apenas a original sim, ela é isenta.

    Sim, são dois GCAPs visto que 1/2 do imóvel está declarado em uma e a outra 1/2 noutra declaração.

    2.2 - É uma resposta por demais complexa pois envolverá fração ideal de terreno, seu desmembramento, etc. Neste aspecto deverá consultar um bom advogado da área do direito imobiliário.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  93. eduardo RJ

    boa noite, comprei um imovel em 2010 por 52 mil com financiamento total pela caixa economica. vendi esse imovel em 2013 por 150 mil com 15 de entrada, sendo 7 mil pra imobilaria como corretagem e saldo de 135 mil finaciados pela caixa pelo novo comprador. a caixa me pagou 92 mil descontando a diferenca como saldo devedor. ja utilizei esse valor pra compra de um novo imovel. minha duvida e no gcap/13 so declaro a venda desse imovel? e a compra do novo imovel como faco? o novo imovel comprei um repasse de imovel novo, paguei 72 mil ao vendedor e assumir o financiamento com saldo devedor ate a entrega das chaves onde vai ser financiado o saldo restante. como faco pra declarar. me ajude.

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  94. Boa noite,

    Em primeiro lugar parabenizo-os pelo excelente trabalho que veem desempenhando, tanto na orientação quanto no esclarecimento de dúvidas.
    Não encontrei nenhum outro site que disponibilizasse informações semelhantes de forma tão clara e elucidadora.

    Entretanto, gostaria de sugerir que o item "a)" do procedimento "Como Utilizar o Programa GCAP 2013" fosse atualizado conforme o novo programa disponibilizado (IRPF2014), pois agora as linhas 08 e 11 referem-se a outras informações. Também não existe mais a ficha "Redução" no programa Ganhos de Capital 2013.

    Além disso, gostaria de entender a real necessidade de realizar tal procedimento (apenas o item "a)"), pois o item "b)" me parece suficientemente esclarecedor. Existem situações em que o item "a)" poderia ser ignorado?

    Por exemplo, no meu caso, por ser único imóvel e abaixo de R$440.000,00 o meu cálculo seria:

    Ganho de Capital (Resultado 4): R$78.527,78
    Valor de Redução - Único Imóvel: R$78.527,78

    Rendimento sujeito à tributação exclusiva/definitiva: R$0,00

    Devo lançar (R$78.527,78 - R$0,00) na ficha "Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva" do IRPF2014? Se sim, por qual motivo?

    Agradeço desde já,
    Luiz Borges

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  95. Eduardo,

    O Gcap é preenchido apenas para alienações. A aquisição do novo imóvel será informada e descrita em sua declaração de bens.

    Mesmo sendo isento do imposto pelo valor da alienação voce é obrigado a preencher o Gcap informando as condições e o valor da corretagem.

    Depois exporte o cgap para a sua declaração e em PAGAMENTOS EFETUADOS informe corretamente o pagamento da corretagem.

    Equipe Nitservice ;/ Consultoria Rio Apa

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  96. Prezado Luiz Borges,

    Quanto as suas observações são pertinentes. O que ocorre que ao publicarmos o comentário fizemos com base na versão 1.0 do GCAP e as modificações forem introduzidas na versão 1.1. A versão do Gcap foi divulgada em fevereiro/2013 e o programa do IRPF em fevereiro/2014. Daí as pequenas divergências.

    Ao exportar para o IRPF2014 o próprio programa fará o preenchimento das fichas no IRPF.

    No seu caso o programa Gcap exportará todo o valor para rendimentos isentos e não tributáveis para a linha 04 do IRPF2014 pois não exisitrá ganho tributável.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  97. Sr Antônio boa tarde,
    Estou adquirindo um imóvel residencial no valor de R$ 600.000,00 a vista e a escritura está prevista para o início de abril/2014.
    Para ter direito a isenção do imposto sobre ganhos de capital dentro do período dos 180 dias, preciso efetivar a venda da minha residência antes da escritura de compra.
    Para fazer escritura definitiva no valor de R$ 450.000,00 com sinal de R$ 200.000,00 e mais 05 parcelas mensais de R$ 50.000,00 não daria mais tempo hábil para encaminhamento da documentação e pagamento de ITBI. Provavelmente minha escritura de Venda se daria posteriormente a da COMPRA e consequentemente a perda ao direito da isenção.
    Se a VENDA se der pelo Contrato de Compra e Venda, ele necessariamente para ter validade perante a Receita Federal precisa ser registrado ou pode ser de gaveta?
    Outra questão, o CUB pode ser utilizado como fator de correção nas parcelas mensais/prazo juridicamente?
    Obs. Prefiro registrado e farei o possível para que isto aconteça.
    Abraço,
    Danilo
    20-03-2014

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  98. José,

    Cuidado com suas dúvidas.

    Na realidade para ter direito ao prazo de 180 dias você primeiro vende e depois compra.

    Se comprar e depois vender veja que no momento da venda além de ser proprietário de dois imóveis seria obrigado a 180 dias da venda comprar mais um para ter direito a isenção.

    A data de alienação do seu imóvel será sempre a que se efetivar a compra, pouco importa se contrato de gaveta, escritura de promessa de compra e venda ou escritura definitiva.

    Quanto a utilizar o CUB para correção nenhum problema, mas neste caso se o parcelamento incluir cláusula de reajuste, independentemente da designação dada (juros, correção monetária, reajuste de parcelas etc.), qualquer acréscimo no valor da venda provocado pela divisão em parcelas do pagamento deve ser tributado em separado do ganho de capital, na fonte ou mediante recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), conforme o caso, e na Declaração de Ajuste Anual correspondente ao ano-calendário de seu recebimento.

    De qualquer forma: vender primeiro e adquirir depois.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  99. Boa tarde,

    Li muitos comentarios e nao achei resposta ao meu caso, peço desculpas caso haja e eu nao tenha visto!

    Cenario:


    - 2009: Compramos uma residencia (chamemos de IMOVEL1) por 175.000,00, sendo 148.700,00 por financiamento.
    - 2010: compramos um terreno por 18.000,00
    - 2013: vendemos o terreno por 30.000,00
    - 2013: Compramos outro imovel financiado (em outra localidade - IMOVEL2)
    - 2013: Vendemos o IMOVEL 1 (a quem nos vendeu por sinal), pelo valor de 220.000,00, sendo que destes 134.000,00 foi usado para quitar o financiamento, 20.000,00 para custas de advogado (sobrando liquido entao 66.000,00.
    - 2013: usamos maior parte do dinheiro da venda em ampliacao do IMOVEL2 e parte quitação de Veiculo.

    Desculpa a enrolação!!

    Minha duvida:

    - A aquisicao do veiculo, do terreno, do imovel 1 e do imovel 2, ok, esta feita em Bens e Direitos.

    - A Quitacao do veiculo, do terreno e do IMOVEL 1, esta feita em Bens e Direitos, onde inseri o valor final pago em situacao 2013.

    Agora, como procedo com a Venda do IMOVEL 1 e do TERRENO? via GCAP 2013?

    Como preencho o mesmo??

    Fico no aguardo e totalmente disponivel a esclarecimentos.

    Obg,

    Francisco Ricardo

    ResponderExcluir
  100. Francisco Ricardo,

    Na realidade suas dúvidas estão respondidas no blog porém em postagens diferentes.

    Vamos então as respostas:

    - Aquisições: correto seu procedimento

    - Quitações: correto seu procedimento

    - Venda do Imóvel e terreno: Você baixe o gcap2013 e crie um demonstrativo informando seu cpf e nome. será apenas um demonstrativo para as duas vendas. Dois itens um para o imóvel e outro para o terreno.

    O imóvel voce comprou financiado mas não esclareceu se pelo SFH mas informou que esta declarado ao IRPF. No caso de venda deste imóvel o custo de aquisição será tudo o que foi pago por voces, inclusive juros e correções. O custo de alienação será os R$66.000,00 que sobraram, o advogado não pode abater como corretagem e nem adicionar ao custo da aquisição. Como o saldo foi utilizado para ampliar o imóvel e quitar o veículo não haverá nenhum beneficio e se o ganho for maior do que R$35.000 haverá imposto a pagar. Com certeza haverá multa e juros.

    O mesmo procedimento com o terreno só que neste como o valor é inferior a R$35.000 não haverá ganho por se tratar de bem de pequeno valor.

    Imprima o DARF do imposto e depois baixe o sicalc; no sicalc reproduza o darf e emita novo darf com multa e juros. Informe no Gcap o valor pago do imposto apenas o principal. Exporte e importe pelo IRPF2014.

    É chatinho mesmo. Na dúvida procura um bom contador em sua cidade para o preenchimento do GCAP.

    Como a função do blog é apenas orientar e não executar os serviços e pelo que informou e deduzimos aqui este Gcap custaria R$150,00. Então este é o preço justo a ser cobrado de voce.

    Atenciosamente

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  101. Obg pelos esclarecimentos..

    E foi pelo SFH sim, alguma diferença?

    Obg,

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  102. Francisco,

    A diferença está na forma de se declarar o bem ao imposto de renda.

    a) Adquirido financiado fora do SFH
    Declaração de Bens se declara o imóvel pelo valor da aquisição total (valor escriturado) e se declara o total da dívida com o agente financeiro em dívidas e ônus reais, abatendo-se anualmente o total pago.

    b) Adquirido financiado pelo SFH.
    Não se declara dívidas e ônus reais e se declara a situação em 31/12/xxxx pelo valor efetivamente pago até a data.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  103. Olá Antônio, parabéns pelo blog que é muito explicativo e nos dá uma "luz".

    Minha dúvida é a seguinte:
    O que pode ser considerado como benfeitorias? Apenas as reformas (pintura, parte elétrica, pedreiro) e os armários? A troca de portas, colocação de cortinas, por exemplo, também podem ser consideradas?

    Obrigada desde já.

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  104. Olá Monica,

    Nós entendemos que benfeitoria é o que será incorporado ao imóvel aumentando o seu valor patrimonial.

    Uma simples pintura é manutenção e não benfeitoria. Obras como acréscimos, etc. são benfeitorias e inclusive a mão-de-obra aplicada pode assim ser considerada, desde que você tenha todas as NOTAS FISCAIS e somente notas ficais. Não vale recibo de empreiteira ou cupom fiscal. Portas, cortinas não são benfeitorias. Armários , se incorporados definitivamente ao imóvel sim.

    Não confundir manutenção com benfeitoria.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  105. Boa noite Antonio, muito obrigada pela resposta.

    Aproveitando, tenho mais uma dúvida. O saldo de poupança deve ser declarado em rendimentos isentos (valor integral) e em bens e direitos (valores separados das duas contas)?

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  106. Mônica,

    O saldo de poupança é declarado em BENS E DIREITOS, os rendimentos anuais são declarados em RENDIMENTOS ISENTOS E NÃO TRIBUTÁVEIS.

    Se a conta é conjunta e todos os bens são declarados em separado então o correto é declarar 1/2 poupança em cada declaração e 1/2 dos rendimentos em cada declaração.

    Atenciosamente

    Equipe Nitservice - Consultoria Rio Apa

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  107. Bom dia, Antonio.
    Estou aqui, mais uma vez, para recorrer a seus conhecimentos.
    Em Set/2013, herdei uma fração de um imóvel que foi vendido a prazo: recebi um sinal naquele ano (equivalente a ~65% do valor que me cabe, fixado pela escritura) e as próximas parcelas ainda serão pagas. Lendo os vários posts sobre GCap, fiquei em dúvida se preenchi corretamente no demonstrativo o "valor da alienação" a ser considerado:
    1) eu declarei apenas a parcela que, efetivamente, recebi em 2013; será que eu deveria ter declarado o valor total acordado para a venda (cujo pagamento integral ainda não ocorreu)?
    2) pensando que deveria usar apenas o valor recebido como sinal,eu preenchi o GCap2013 informando que a alienação foi feita a prazo e não recolhi imposto porque a quantia recebida foi inferior a R$ 35mil.
    3) o valor total acordado na escritura para a parte que tenho a receber é R$ 53.000,00, sendo que em 2013 recebi R$ 34.350,00 e as parcelas ainda não pagas pelo comprador sofrerão reajuste pela poupança. Se eu errei no GCap, como devo proceder agora ?
    Abraços,
    Marisa.

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  108. Sim, você se enganou ao preencher o GCap.

    O valor da alienação é de R$53.000,00 recebidos a prazo. Isto voce informa no GCap que abre uma tela para diferir os pagamentos. Você informa todos os pagamentos de 2013 e o próprio programa vai diferir o saldo para 2014.

    Feito isto agora vc deve baixar o Gcap 2014 e importar o Gcap 2013 e informar os diferimentos.

    Se ouver imposto a pagar este será calculado a medida em que as parcelas forem recebidas.

    Refaça o GCap 2013.

    Os juros mensais são tributados por carne leão.

    Sugerimos que você contrate um bom contador em sua cidade, pois são muitas as suas dúvidas e este blog será descontinuado em 01/05/2014.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  109. Boa tarde,

    vendi um imóvel em 22/10/13 por 300.000, vr declarado 43.700, tendo recebido 60 mil de entrada e o restante (240 mil) recebi em 08/01/14. Dei um outro imóvel como parte de pagamento 550.000, num em construção, + entrada 55.000 e +100.000(+INCC) final de 2014, totalizando 705,000 (contrato 24.01.14). Paralelo, comprei um segundo apto. dando 80.000 entrada e financiando o restante 260.000. Então, do valor liquido do ganho de capital(256.300), utilizei 55.000+80.000+100000.00(INCC)+ITBI12000,, ou seja, praticamente utilizarei todo ganho em outros imóveis, sou obrigada a preencher GCAP2013? Outra dúvida, os 100 mil serão pagos no final 2014 com o dinheiro do imóvel vendido em 22/10/13, extrapolando os 180 dias ou a partir do contrato posso pagar a qualquer momento? Obrigada

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  110. Sim. Você é obrigado a elaborar sua CGAP2013.

    O valor recebido após os 180 dias não pode ser utilizado para aquisição de novos imóveis por extrapolar o prazo. Ao elaborar o GCAP informar quanto irá utilizar para adquirir o novo imóvel.

    Não se esqueça de informar que o recebimento foi a prazo e informe mês a mês os valores recebidos e o próprio programa ir´s diferir os valores a receber em 2014.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  111. Ana Lúcia Prado Martins disse...
    Olá, Antônio !

    Obrigado pela Luz que nos passa.
    tenho uma dúvida relativamente simples.

    Comprei um apartamento por R$ 161.000,00 em 2011, sendo R$ 16.000 pagos em entrada, R$ 5.000 em corretagem e R$ 141.000,00 financiados.
    em 2013 vendi o apartamento por R$ 200.000,00.
    queria saber no GCAP no campo " apuração do custo de Aquisição " como declarar esses valores, exemplo :

    ano : 2011 mês : 3 Desdobramento : 16.000 ( entrada)

    ano : 2011 mês : 4 desdobramento : 5.000( corretagem)

    ano : 2012 mês : ??? desdobramento: ??? ( seria o valor total das pacelas pagaas no financiamento ??)

    ano : 2013 mês : 02 desdobramento: 135.000 ( seria o valor restante para quitar o financiamento ???)

    Obrigado desde já.

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  112. Ana Lúcia Prado,

    O valor de aquisição do imóvel não se limita ao valor constante na escritura, que é o que você pagou pelo bem em si. A esse custo, você pode acrescentar a quantia gasta com a corretagem - caso esta tenha saído do seu bolso - com os juros e encargos de um eventual financiamento e com o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Também é possível somar ao custo de aquisição todas as reformas, benfeitorias e ampliações feitas no imóvel, desde que aprovadas pela Prefeitura (quando necessário) e guardados os comprovantes de pagamento.

    Pelo que estamos entendendo você ainda não quitou o financiamento do imóvel.

    Quando da alienação deve ser informado o valor efetivamente pago, desconsiderando o saldo financiado.

    Assim precisaríamos saber exatamente como foi feita a sua transação pois ao final você menciona:
    ano : 2013 mês : 02 desdobramento: 135.000 ( seria o valor restante para quitar o financiamento ???)

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa


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  113. Olá,

    Sim seria o valor restante para quitar o apartamento .
    Porque se eu colocar somente o valor das prestações a diferença vai ser enorme e o imposto muito caro.
    Então o valor que me custo total o imóvel foi de 20 parcela de 1600 totalizando 36.0000 mais 5 mil de corretagem da compra e 16 mil de entrada e depois mais 133.000 para quitar o imóvel .
    Neste caso eu queria saber se coloco só uma vez esse valor somado ou se coloco a cada ano um pouco e os 133 no final.

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  114. Ana,

    Você quitou o financiamento?
    Quem vai quitar: você ou o adquirente?

    Equipe Niteservice/ Rio Apa

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  115. Boa noite Antônio,

    Meu nome é Michael e estou com uma dúvida quanto ao preenchimento do programa de ganho de capital.
    Vendi um imóvel e parte do pagamento foi realizado pelo comprador e a maior fatia foi recebida pela CEF pois o comprador financiou a compra.
    Minha pergunta é:
    Devo declarar o valor total da alienação em nome e CPF do comprador ou devo dividir entre conprador e CEF?

    Obrigado
    Michael

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  116. No caso ele também financiou pela caixa, mas quem quitou fui eu quando saiu o dinheiro completo do financiamento no valor de 208.000 eles tiraram 133 que eu estava devendo pra eles.

    Obrigado.

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  117. Ana Lúcia,

    Nós entendemos que você deva considerar como custo de aquisição os valores efetivamente pagos pela aquisição do imóvel constantes na sua Declaração de Bens e Direitos do exercício de 2013, ano-calendário de 2012, acrescido das parcelas pagas até o mês da alienação ocorrida em 2013. A data de aquisição será a data da assinatura do contrato com o agente financeiro.

    Continuamos intrigados com a operação e pelo que entendemos a caixa liberou para R$208.000 mas reteve R$133.000 que você devia.

    Nos parecem duas operações distintas.

    A forma de pagamento de tais valores deve ser especificada na coluna Discriminação da Declaração de Bens ou Direitos, onde você descreverá sua venda.

    Se este era o seu único imóvel com certeza não haverá imposto a pagar pois o valor é inferior a R$440.000,00.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  118. Michael Welzel,

    Tudo no nome do comprador. A caixa é mero agente financeiro.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  119. Prezado Antonio.
    Vendi meu único imóvel para compra de outro, entretanto em função da demora do comprador de meu imóvel conseguir o financiamento, o registro do imóvel que comprei ficou pronto em novembro de 2013 e o da venda de meu apartamento somente em Março de 2014. A venda foi por 275.000 . Na declaração IR de 2014 (referente 2013) estarei com 2 imóveis em meu nome. Devo preencher o GCAP? Ou só esperar o a declaração de 2015 (referente 2014) O que mais preciso fazer? Muito Obrigado

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  120. Ok, Mais uma pequena dúvida me surgiu a cabeça.
    Meu marido pode me colocar como dependente do mesmo, mesmo eu fazendo uma declaração só minha constando que eu receba menos de 25.000 ou temos que fazer em conjunto declarando o meu valor recebido e o dele ?
    o que eu quero dizer é se ele pode me por como dependente mesmo eu tendo criado minha própria declaração, mas não atingido o limite.

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  121. Anônimo,

    Sim. Faça o GCAP 2013... preencha a alienação como a prazo... informe corretamente os valores recibos e 2013. Até mesmo um pequeno sinal, já que com certeza algo vcoê recebeu com sinal.

    Se não fizer isto com certeza pagará IR sobre o ganho de capital.

    Se for isso informe que vendeu seu imóvel em 2013. Nome, CPF do comprador e condições de pagamento.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  122. Ana Lúcia,

    Não.

    Se ele incluir você como dependente terá obrigatoriamente que declara seus rendimentos.

    Equipe Nitservice / Consultori Rio Apa

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  123. Sr.Antonio Luis, por favor
    em agosto de 2013 a Prefeitura Municipal de S.P. desapropriou a minha casa e nos deu como parte de pagamento um valor de 523 mil.Tendo pago para advogados 40 mil. Desse valor em dez/13 comprei um apto.no valor de 160mil ja fiz a escritura em dezembro mesmo . Minha casa na declaracao de 2012 estava no valor de 194 mil . Como faco pra lançar tudo isso uma vez que o restante do dinheiro esta empregado em Fundos ???? Muito obrigada

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  124. Voce tem que preencher o GCAP e apurar o ganho de capital. Certamente haverá imposto a pagar.

    Procure um bom contador em sua cidade e peça a ele para elaborar o GCAP para voce.

    Depois exportará este Gcap para a sua declaração de pessoa fisica.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  125. Pessoal,

    No ano passado vendi meu imóvel por R$ 250.000 e adquiri dois imóveis, um terreno devidamente registrado em cart de registro por R$ 50.000 e um apartamento na planta a ser entregue em 2016. N o beneficio de abatimento de ganho de capital para aquisição de outro imóvel até 180 dias, pergunto: 1) IMovel adquirido na planta faz jus ao beneficio?
    2) posso utilizar os DOIS imóveis somados ao abatimento ?

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  126. Anônimo,

    Você pode usar os recursos para adquirir um imóvel na planta mas não pode usar o benefício para adquirir o terrano pois o benefício é apenas para adquirir IMÓVEIS RESIDENCIAIS.

    Equipe Nitservice / Consultoria io Apa

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  127. Boa tarde! Estou com dúvidas no preenchimento do programa Ganhos de Capital. Em 2013 eu e demais herdeiros do meu avô fizemos uma cessão de direitos de um terreno herdado. Como preencher os campos DATA DE AQUISIÇÃO E SUJEITO A REGISTRO PÚBLICO?

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  128. Prezado Sr. Antonio Luis,

    Estou preenchendo a declaração IRPF 2014 de um amigo que faleceu há duas semanas e devo informar ganho de capital na venda de um imóvel em 2013. Tenho o comprovante de pagamento do imposto devido (DARF cod. 4600) e também o Demonstrativo da Apuração. Este último documento não foi impresso completamente, mas constam os valores de aquisição, alienação, corretagem, ganho de capital, bem como identificação do comprador (não consta o valor do imposto).
    No entanto não tenho como resgatar o arquivo para importação ... e também não sei como informar o imposto pago.
    Poderia ser preenchido um novo GCap ou isso geraria mais um recolhimento do imposto?

    Grato,
    J. Babosa

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  129. Sr. Antônio,

    Estou cheia de dúvidas e preciso urgentemente de seu auxílio.
    Meu marido adquiriu em 2009, antes de nosso casamento, um apartamento por 85 mil... Parte desse valor foi financiado pela caixa... Em julho de 2013, quitamos o saldo... e demos esse apartamento, recebido por 170.000,00, como entrada na compra de outro no valor de 370.000,00, cujas parcelas pagaremos até 2015, com saldo para financiamento...
    Fizemos isso exatamente para não pagar imposto por ganho de capital... Isso é válido, não é?
    Só que não preenchemos o GCAP 2013... Como preencher?
    Outras dúvidas:
    - A quitação do saldo devedor do primeiro apartamento foi feito por mim... É preciso registrar como doação a meu esposo, se a renda dele é insuficiente?
    - O contrato de compra e venda do novo apartamento foi feito no nome de nós dois... isso altera o direito à isenção?
    - Todas as parcelas seguintes foram pagas por mim? Isso deve ser esclarecido em nossas declarações deste ano?

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  130. NOSSAS RESPOSTAS....

    1 - Glória Tupper

    Embora a casa continue em nome de vocês aconteceu uma cessão de direitos o que é previsto em lei. A data da aquisição neste caso é a data em que foi aberto o espólio, pois o valor não poderá mudar. Se foi feito por registro público informe SIM se por contrato particular informe NÃO. Na declaração do IRPF, campo valor em 31/12/2013 será R$0,00. Descreva a operação em sua declaração de bens.

    2 – J. Barbosa

    Refaça o Gcap, isto não gera novo tributo pois você tem que exportar o Gcap para o IRPF. É no Gcap que informa-se que o DARF foi pago. Refaça corretamente a operação para que o DARF tenha o mesmo valor.

    3 – Ana

    Sim perfeitamente válido. Como o novo imóvel foi adquirido em meação não é necessário que você faça nenhuma doação. O imóvel deverá constar apenas de uma das declarações onde constarão todos os bens comuns. Nesta declaração deverá ser apresentada as informações do cônjuge que certamente irão justificar o saldo. Preencher o Gcap neste caso é muito simples. Baixe o programa e vá respondendo o que lhe é pedido. Na pergunta se vai utilizar a venda do imóvel para aquisição de novo imóvel residencial responda que sim e integralmente. Não irá gerar nenhum imposto.

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  131. Tenho a seguinte dúvida:

    Vendi um imovel por R$100.000
    Assinei um contrato/promessa de compra e venda em 15/maio/2013 sendo:
    - 10% de sinal pago no ato
    - 90% financiado pela CEF
    O registro foi assinado na CEF somente em 28/10/2013 e o valor depositado em minha conta em 18/12/2013.

    Qual a data coloco no GCAP? Quando termina o prazo de 180 dias para ficar isento de tributação?

    Desde já agradeço.

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  132. Prezado Antonio, excelente blog!! Gostaria de saber se tenho que pagar imposto (ganho de capita)?
    Comprei uma casa em junho de 1991 (antes do plano real) e nas últimas declarações de IRPF, pelo menos nos útimos dez anos mantive um valor de R$ 80 mil Reais. Em junho de 2008, comprei um apto na planta e está financiado pelo banco. Em 09 de maio de 2013, vendi a casa na qual morava aquirida em 1991 por R$ 265 mil Reais e em 9 de julho de 2013 (denro do prazo de 180 dias) comprei uma residência para morar por R$ 150 mil Reais e fiz benfeitorias no valor de R$ 62 mil Reais em 2013. (os imóveis estão no mesmo município). Pergunto, tenho que pagar o imposto "ganho de capital/lucro imobiliário"? Se sim, é sobre qual imóvel? Como funciona isso? Obrigado.
    Atenciosamente, Renato

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  133. Renato,

    Você deve preencher o GCAP referente a esta venda de 05/2013. Preencha corretamente as informações e provavelmente não haverá resíduo de imposto a pagar.

    É importante exportar este demonstrativo para a IRPF2014.

    A nova casa voce irá declarar pelos R$150.000 e as benfeitorias em item proprio no valor de R$62.000 (guarde os comprovantes).

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  134. Tenho a seguinte dúvida:

    Vendi um imovel por R$100.000
    Assinei um contrato/promessa de compra e venda em 15/maio/2013 sendo:
    - 10% de sinal pago no ato
    - 90% financiado pela CEF
    O registro foi assinado na CEF somente em 28/10/2013 e o valor depositado em minha conta em 18/12/2013.

    Qual a data coloco no GCAP? Quando termina o prazo de 180 dias para ficar isento de tributação?

    Desde já agradeço.

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  135. Anônimo,

    A data de alienação é 15/05/2013 que é a data da promessa de compra e venda.

    A venda foi realizada a prazo? SIM
    recebido da seguinte forma: em 15/05/2013 (R$10.000,00) e 18/12/2013 (R$90.000,00),

    Se for o seu único imóvel e não tiver nenhuma outra alienação nos últimos 5 anos e por ter valor inferior a R$440.000,00 está isento do IR sobre ganho de capital.

    O prazo de 180 dias é contado a partir de 15/05/2013.

    Pelo tempo decorrido entre promessa de compra e venda e liberação dos recursos de financiamento pela CEF certamente imóvel, adquirente ou alienante tiveram problemas cadastrais ou documentais. Infelizmente é a regra.

    De qualquer forma deverá preencher corretamente o GCAP 2013 e exporta-lo para a sua declaração do IRPF2014.

    Equipe Nitsevice - Consultoria Rio Apa

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  136. Boa noite Antonio
    estou preparando meu IR e tenho a seguinte situacao:

    - em 2010 comprei um apartamento financiado com valor total de 360.000,00- na situacao de dezembro 2012 declarei o valor pago ate entao ao vendedor mais as parcelas de financiamento imobiliario ate entao de 313.000,00.
    - em maio 2013 vendi o apartamento por 420.000. Paguei 25mil de corretagem, usei 90mil para quitar o saldo devedor e embolsei a diferenca.

    pergunto
    qual o valor de aquisicao? 360mil ou 313mil (mais as 5 parcelas de financiamento de 2013 ate a venda)
    qual o valor de alienacao? os 420mil menos a corretagem ou 330.000 menos a corretagem?

    agradeco imensamente sua ajuda!

    um abraco
    kleber

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  137. Klebe,

    o valor da aquisição é o valor declarado em 31/12/2012 acrescido dos valores pagos em 2013.

    O valore da alienação é o realmente constar no documento de compra e venda, ao preenchcer o Gcap informe o valor da corretagem.

    Como informar o nome, cpf e valor pago ao corretor é em pagamentos efetuados.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Ap

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  138. Prezada Equipe de Consultoria
    Gostei muito do blog e fiquei triste em saber que vai ser descontinuado no dia 1 de maio.

    Como hoje ainda é dia 26, aproveito para enviar minha questão sobre Ganho de Capital. Espero que ainda possam me ajudar.

    A dúvida é a seguinte:
    Em janeiro/2013 vendi um imóvel, paguei o DARF em fevereiro referente à diferença do que imaginei que iria gastar em dois imóveis. Em julho, 180 dias depois, como não consegui comprar o segundo imóvel, gerei outro DARF no SICALC, com multa, juros, etc., e paguei o restante do imposto. Fui à Receita Federal e me orientaram como proceder.

    Agora, ao fazer a declaração de Ajuste de 2014, para importar o GCAP, tive de baixar novamente o programa 2013 já que não tinha mais a versão que baixei em janeiro/2013, pois troquei o computador, HD, etc.

    Aí vem a questão: após preencher exatamente da mesma forma anterior, o total auferido difere um pouco do total do imposto que consta no DARF gerado pelo sistema em 2013 (tenho o comprovante do que foi pago). O que pode ter ocorrido?

    Os valores são os seguintes, caso queiram verificar:
    Valor de venda do imóvel (jan./2013): R$1.380.000
    Valor de aquisição (junho/2005): R$415.000
    Corretagem: R$69.000
    Subtotal: 1.311.000
    Valor originalmente estimado de compra de outro imóvel: R$1.100.000
    DARF gerado na época pelo GCAP: R$19.364,12 (28fev.2013)

    Acabei gastando R$860mil no imóvel (e não os R$1.100mil previstos em janeiro).
    Então o DARF gerado em julho/2013 foi de R$20.476,73 (para completar diferença do imposto, sendo 16.59,83 o principal; 3.319,56 multa; e 559,34 juros).

    TOTAL do imposto pago (janeiro + julho) foi R$39.840,85 (com multa/juros), e seria R$35.961,95 sem multa/juros.

    No cálculo gerado agora pelo sistema GCAP, quando coloco os mesmos dados que usei em 2013, o total do imposto é R$36.177,72, com base no valor informado de R$860mil utilizado de fato na compra do outro imóvel.

    Portanto, diferença de R$215,72 (a maior) em relação ao cálculo anterior, embora, efetivamente, eu tenha pago mais, por causa da multa e juros. O que fazer então? O que devo declarar em 2014? Ao importar o GCAP, o valor do imposto que o programa calcula agora é diferente do que eu de fato paguei, conforme os DARFs gerados nas respectivas épocas.

    Agradeceria se pudessem me dar alguma orientação. Já fui ao Plantão Fiscal mas a resposta foi: baixar o programa GCAP 2013, preencher todos os campos e fichas com os dados efetivos do que ocorreu e importar para a declaração de 2014, independente da diferença entre os dois valores de imposto (ou seja, o imposto devido que aparece como resultado dos cálculos no novo programa baixado agora em 2014 e o imposto devido indicado no programa baixado no ano passado e que paguei conforme o DARF correspondente gerado na época).
    Ou seja, eu preencho os dados e importo o programa, sem me preocupar com o que de fato paguei ao fisco (supõe-se que a Receita saiba o que eu paguei).

    Mas o que devo informar no programa GCAP (que foi baixar e preencher) na ficha que tem o campo do valor pago do imposto? O que paguei, somando multa e juros?

    O que não consigo entender é por que ocorre essa diferença nos cálculos. O programa é o mesmo (GCAP 2013), os dados que inseri são idênticos (chequei tudo - eu inclusive salvei no computador um arquivo com cópia da tela das fichas do programa, onde aparecem os dados que inseri em janeiro/2013, como as Perguntas, o Cálculo do imposto, etc. Portanto, tenho certeza de que os dados são os mesmos, mas o total não bate. Será a versão do programa GCAP? Será que incide mais algum valor por ter sido baixado em 2014?

    Bem, desculpe ter me alongado. Agradeceria muito uma orientação.
    Atenciosamente,
    S.

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  139. S.

    Para a primeira apuração encontramos R$19.480,31 de imposto a pagar e para a segunda operação R$36.177,72

    As multas e juros são derivados do atraso e não podem ser considerados como imposto.

    Não suponha, tenha certeza que a receita sabe exatamente o que voce pagou.

    No Gcap vc informa o valor pago pelo somatório dos darfs 4600 tem quem que igual ao valor calculado pelo programa.

    Não, não há influencia pela data de baixa do programa.

    Porque vc não tenta excluir o programa e refazer uma instalação.

    O dia que usamos para simular foi o dia 05. tanto na aquisição como na alienação.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  140. Antonio, parabéns pelo Blog.

    Tenho dúvidas no lançamento do seguinte caso:
    Comprei em 3/2012 um terreno por 20 mil. No mesmo ano comecei a construir 2 casas geminadas no terreno tendo constituído um condomínio e averbado a construção. Geraram duas matrículas para cada casa no mesmo lote.
    No IR base 2012 lancei como Terreno incluindo o valor da construção ou seja 20 lote + 100 mil construção.

    No IR base 2013 lancei o valor de 2012 conforme declarado e zero para 2013.

    Pois, vendi uma casa em 9/2013 por 80 mil e outra em 12/2013 por 90 mil.
    Agora fazendo a GCAP 2013 lancei a primeira venda como único imóvel e não realizando outra alienação nos últimos 5 anos - o que resultou em isenção.
    A outra venda lancei como único imóvel e realizei alienação nos últimos 5 anos e utilizarei o valor para adquirir outro imóvel em 180 dias.

    Estão corretos esses lançamentos?

    Obrigado, Sérgio

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  141. Boa noite antonio... Preciso de ajuda!!! Em dez/2012 vendi um imóvel por 400.000,00 e em dez/2012 já comprei outro imóvel por 450.000,00, não fiz gcap, tenho q fazer agora ou fazer no programa de 2012?
    Outra pergunta: o comprador do meu imóvel pagou parte financiada e parte em parcelas para 2013, como faço esse lançamento? Só informei isso em discriminação e zerei o valor do bem em situação 31/12/2013, esta correto? Vou ter q fazer retificadora de 2013?

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  142. Sérgio,

    Primeiro não se trata de um condomínio. O que caracteriza um condomínio são vários proprietários para um mesmo bem.

    Então refaça o Gcap considerando que tem mais de um imóvel.

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  143. Olá Simone,

    Você teria que preencher a Gcap 2012 e informar no IRPF2013.

    Baixe o Gcap 2012, e preencha.

    A parte financiada é informada no Gcap2013 pois será postergada do Gcap2012, e deverá constar do IRPF2014.

    no IRPF2013 abre um reticadora, importa o Gcap 2012 e transmita.

    Equipe Nitservice / Cosnultoria Rio Apa

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  144. Boa tarde !!

    Antonio, preciso de uma ajuda.
    Adquiri no ano de 1991 um terreno com 5000 metros quadrados, no ano de 2008 efetuei desmembramento desse terreno em 5 terrenos de 1000 metros cada.
    Estou efetuando a venda de um desses terrenos e gostaria de saber a data para informar no ganho de capital. Devo informar como aquisição o ano de 1991 ou o ano do desmembramento que foi 2008...
    obrigado
    Adriano

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  145. Quando o terreno for desmembrado do todo, o custo de aquisição deve ser apurado na proporção que a área alienada representar em relação à área total do imóvel. Mas atenção, sua operação é mais complexa do que possa parecer.

    A Receita Federal pode considerar como loteamento estes "desmembramentos" praticada pelo contribuinte em questão. Isto porque, o simples fato de promover a venda de alguns destes lotes desmembrados antes de decorrido o prazo de cinco anos da data da averbação, já é o bastante para que a operação seja considerada loteamento, equiparando o proprietário à Pessoa Jurídica, ainda que o mesmo os tenha registrado no Cartório e na Prefeitura como desmembramento e não como loteamento ou incorporação.

    Caso a data da averbação dos desmembramentos tenha ocorrido a mais de cinco anos então cada lote esta descrito em seu IRPF e com o valor atribuído a cada um e a sua data de aquisição continuará sendo a de 1991.

    Em dúvida consulte em sua cidade um bom advogado especializado em direito imobiliário.

    Atenciosamente

    Equipe Nitservice / Consultoria Rio Apa

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  146. Boa Tarde Luiz, sou João, tenho uma dúvida.

    Meu colega, no mês passado ( 04/2014) vendeu um imóvel ( adquirido em 02/2006) por R$ 160.000,00. Ele já possuia outro terreno e pelo jeito terá que pagar ganho de capital.

    O imóvel está declarado a R$ 58.800,00, e para pagar o ganho de capital ( 15% de R$ 101.200,00) basta ele preencher o Gcap que o programa gera a guia de boleto para imprimir e pagar ? Ele pode pagar antes do dia 31 desse mês ( que é o mês seguinte) ou só pode pagar no dia 31 ? obgdo

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  147. Mesmo que fosse o único terreno teria que pagar o imposto, pois terrenos não oferecem isenções.

    Pode pagar sim antes mas não goza de nenhuma redução.

    Equipe Nitservice /Consultoria Rio Apa

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