A publicação da semana passada fez jorrar em nossa caixa postal uma série de questionamentos sobre a permuta de imóveis com torna e o ganho de capital.
Teve até leitor indignado de colocar em sua declaração do imposto de renda um imóvel que vale R$700.000 por valor de menos de R$90.000; mas esta a regra. Você trocou R$90.000 por R$700.000 e não pagou ganho de capital, embora sua transação tenha acontecido com grande ganho. Então nada mais justo que este tributo ser pago quando da alienação deste novo imóvel; alguém vai pagar.
Debrucei-me nesta semana a pesquisar e escrever este artigo esclarecendo a permuta com torna e o ganho de capital; um tema que não se encontra muita literatura.
Vamos a ele:
PERMUTA DE IMÓVEIS - CONCEITO
Considera-se
permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais
unidades imobiliárias, prontas ou a construir, uma ou mais de uma unidade
imobiliárias, ainda que ocorra por parte de um dos proprietários-contratantes,
o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, normalmente denominada torna.
Para esse efeito,
é necessário que a escritura, quando lavrada, seja efetivamente de permuta. Não
será considerada permuta a operação que envolva qualquer outro bem ou direito.
UNIDADE
IMOBILIÁRIA
A expressão
"unidade imobiliária ou unidades imobiliárias prontas ou a
construir", compreende:
a) o terreno
adquirido para venda, com ou sem construção;
b) cada lote
oriundo de desmembramento de terreno;
c) cada terreno
decorrente de loteamento;
d) cada unidade
distinta resultante de incorporação imobiliária;
e) o prédio
construído para venda como unidade isolada ou autônoma;
f) cada casa ou
apartamento construído ou a construir.
É necessário que a
escritura, quando lavrada, seja de permuta.
Não se considera
permuta a operação que envolva qualquer outro bem ou direito, que não seja bem
imóvel.
OPERAÇÃO DE
PERMUTA SEM PAGAMENTO DE TORNA:
No caso de permuta
sem pagamento de torna, os permutantes não terão resultado a apurar, uma vez
que cada pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber o mesmo valor do bem
baixado de seu patrimônio.
EXISTÊNCIA DE
TORNA:
No caso de permuta com recebimento de torna em
dinheiro, o ganho de capital será obtido da seguinte forma:
1 - o valor da
torna será adicionado ao custo do imóvel dado em permuta;
2 - será efetuada
a divisão do valor da torna pelo valor apurado na forma do item 1, e o
resultado obtido será multiplicado por cem;
3 - o ganho de
capital será obtido aplicando-se o percentual encontrado, conforme o item 2,
sobre o valor da torna.
Nota: observar as
hipóteses de redução do ganho de capital (veja detalhes no tópico Redução do
Ganho de Capital)
TORNA RECEBIDA EM
PARCELAS
Quando a torna for
contratada para pagamento a prazo, a parcela apurada pode ser tributada
proporcionalmente, em cada mês, à medida que for recebida.
REDUÇÃO DO GANHO
DE CAPITAL
Veja o tópico
Redução no Ganho de Capital, abaixo.
TORNA EM BENS
MÓVEIS OU DIREITOS
No caso de permuta
com pagamento de torna em bens móveis ou direitos (exceto dinheiro), não é
aplicável o tratamento de permuta previsto no art. 121, II, do RIR/1999, devendo
ser apurado normalmente o ganho de capital relativamente a cada uma das
alienações.
ALIENAÇÃO DE BEM
OBJETO DE PERMUTA - DETERMINAÇÃO DO CUSTO DE AQUISIÇÃO:
Considera-se custo
de aquisição de imóvel adquirido por permuta com outro imóvel, o valor do
imóvel dado em permuta:
I - acrescido da
torna paga, se for o caso;
II - diminuído do
valor correspondente à diferença entre a torna recebida e o ganho de capital
relativo a essa torna. (Base: artigo 12
da IN SRF 84/2001.)
Na permuta de uma
unidade por duas ou mais unidades imobiliárias o permutante que as receber deve
determinar o valor individual de cada unidade imobiliária proporcionalmente ao
valor do imóvel dado em permuta. (Base: "Perguntas e Respostas/SRF IRPF”.)
Isso significa que
a soma do valor de aquisição atribuído às unidades incorporadas ao patrimônio
do permutante deverá corresponder ao valor do imóvel desincorporado.
PROPORCIONALIZAÇÃO
A Instrução
Normativa SRF 107 de 1988 (subitem 1.8) orienta o permutante a determinar o
valor individual de cada unidade proporcionalmente a um dos seguintes
parâmetros, a serem utilizados na ordem indicada:
a)
o
valor adotado como base de cálculo do imposto de transmissão incidente sobre a
operação de permuta dessas duas ou mais unidades imobiliárias;
b)
o
valor da base de cálculo do último imposto sobre a propriedade predial e
territorial urbana ou rural lançada em relação a cada uma dessas duas ou mais
unidades imobiliárias;
c)
o
valor de mercado de cada unidade, apurado em laudo de avaliação dos imóveis.
O ganho de capital
percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de
qualquer natureza está sujeito à incidência do Imposto de Renda, à alíquota de
15%.
O imposto deve ser
pago até o último dia útil do mês subsequente ao da percepção dos ganhos, por
meio de DARF.
COMPRA E VENDA COM
DAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM PAGAMENTO
Às operações
quitadas de compra e venda de terreno, seguidas de confissão de dívida e escritura
de dação em pagamento de unidades imobiliárias construídas ou a construir, são
aplicáveis os procedimentos examinados neste tópico, desde que atendidas,
cumulativamente as seguintes condições:
a)
a
alienação do terreno e o compromisso de dação em pagamento sejam levados a
efeito na mesma data, mediante instrumento público;
b) o terreno
objeto da operação de compra e venda seja, até o final do período-base seguinte
ao em que esta ocorrer, dado em hipoteca para obtenção de financiamento ou, no
caso de loteamento, oferecido em garantia ao poder público. (Base: item 4 da IN
SRF 107/1988.)
NÃO-INCIDÊNCIA DO
IMPOSTO DE RENDA
Não há incidência
do Imposto de Renda:
I - na permuta sem
torna de unidade imobiliária por unidade imobiliária, observando-se que essa
exclusão se aplica (Inciso IV e § 4º do art. 29 da IN SRF 84/2001):
a)
exclusivamente,
às permutas de unidade imobiliária por unidade imobiliária;
b) às operações de
permuta realizadas por contrato particular, desde que a escritura pública
correspondente,
quando lavrada, seja de permuta;
c) se ocorrer o
recebimento de parcela complementar em dinheiro, deve ser apurado o ganho de
capital apenas em relação a essa diferença (torna);
II - às demais
hipóteses de isenção, previstas na legislação, como alienação de bens e
direitos de pequeno valor.
Nota: observar as
hipóteses de redução do ganho de capital (veja detalhes no tópico Redução do
Ganho de Capital)
PERMUTA DE IMÓVEIS
COM PESSOA JURÍDICA À QUAL A PESSOA FÍSICA SEJA LIGADA
As operações de
permuta de unidades imobiliárias, realizadas entre pessoa jurídica e seu sócio,
administrador ou titular, ou com o cônjuge ou parente até o terceiro grau,
inclusive afim dessas pessoas físicas serão sempre realizadas tomando-se por
base o valor de mercado das unidades permutadas e exigindo-se laudo de
avaliação, sob pena de arbitramento do valor dos bens pela autoridade fiscal.
O laudo de
avaliação dos imóveis permutados deve ser feito por três peritos, ou por
entidade ou empresa especializada, desvinculados dos interesses dos
contratantes, com a indicação dos critérios de avaliação e dos elementos de
comparação adotados e instruído com os documentos relativos aos bens avaliados.
(Base: subitens 1.2 e 1.3 da IN SRF 107 de 1988.)
REDUÇÃO NO GANHO
DE CAPITAL DA PESSOA FÍSICA
1. PARA IMÓVEIS
ADQUIRIDOS ATÉ 31.12.1988
Na alienação de
imóvel adquirido até 31.12.1988, poderá ser aplicado um percentual fixo de
redução sobre o ganho de capital, determinado em função do ano de aquisição ou
incorporação do imóvel, de acordo com a tabela
divulgada pela Receita Federal
O saldo do ganho
de capital sujeito à tributação será igual à diferença entre o ganho total e a
soma das parcelas a deduzir, resultantes da aplicação do respectivo percentual
de redução.
CONSTRUÇÃO QUE FOI
INICIADA ATÉ 31.12.1988 E CONCLUÍDA EM ANO POSTERIOR
Na alienação de
imóvel constituído por terreno adquirido até 31.12.1988 e de edificação,
ampliação ou reforma iniciada até essa data, ainda que concluída em ano
posterior, informada na declaração de bens e direitos, o percentual de redução
será determinado em função do ano de aquisição do terreno e aplicado sobre todo
o ganho de capital.
IMÓVEL QUE TENHA
SIDO PARCIALMENTE ADQUIRIDO ATÉ 31.12.1988
Na alienação em
conjunto, de imóvel constituído de partes adquiridas em datas diferentes, a
redução aplicar-se-á à parcela do ganho de capital que corresponder a cada
parcela adquirida até 31 de dezembro de 1988.
2 -IMÓVEL
ADQUIRIDO ATÉ 31.12.1988 E CONSTRUÇÃO INICIADA EM ANO POSTERIOR
Na alienação de
imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988, contendo construção, ampliação ou
reforma iniciada após essa data, o percentual de redução aplica-se apenas à
parcela do ganho de capital que corresponder ao terreno e às edificações
existentes em 31 de dezembro de 1988, observando-se o seguinte:
a)
o
percentual de redução correspondente a cada parte será determinado em função do
ano de sua aquisição e aplicado sobre a parcela do ganho de capital a ela
correspondente;
b)
a
parcela do ganho de capital correspondente a cada parte será determinada
aplicando-se sobre todo o ganho de capital o percentual resultante da relação
entre o custo da parte objeto e o custo total do imóvel ou entre a área da
parte objeto e a área total do imóvel.
3. PARA IMÓVEIS
ADQUIRIDOS APÓS 31.12.1988
I - FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês de novembro/2005, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;
II - FR2 = 1/1,0035m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre dezembro/2005 ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.
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