O prazo para a declaração do imposto de renda termina na sexta-feira, 29 de abril, e é nesta hora que muitos se dão conta dos tributos devidos sobre a venda e a locação de imóveis. O pagamento do imposto referente à venda de um imóvel deve ser feito no mês seguinte ao da negociação e não na declaração do imposto de renda, no outro ano. É nisso que muitas pessoas erram, deixando passar o prazo e pagando mais caro depois (multa de 20% sobre o valor, mais taxa Selic, que tem ficado em 11% ao ano).
No caso da locação de imóveis, o imposto deve ser recolhido mês a mês, ou, mais precisamente, até o último dia útil do mês seguinte do recebimento do aluguel. Aqui cabe um porém: se receber o aluguel de uma pessoa jurídica (empresa), o imposto referente à operação é retido na fonte e não é preciso se preocupar em recolhê-lo. Agora se recebe de uma pessoa física é seu papel pagar o imposto.
Para não pagar imposto a mais é importante deduzir do ganho do aluguel as despesas que teve na operação. A taxa de administração da imobiliária e outras que venham a ser de sua responsabilidade e não do inquilino entram aí.
Para os proprietários de vários imóveis, sugiro que sentem com um contador e vejam, na ponta do lápis, se é melhor locar os bens como pessoa física ou jurídica. Dependendo de cada caso, uma condição pode ter menos incidência de imposto que a outra.
Venda
Na comercialização de imóveis (exceto terrenos), o tamanho da mordida pode ser reduzido a zero em duas situações: imóveis residenciais e únicos de até R$ 440 mil e aqueles cujo dinheiro foi aplicado, totalmente, na compra de um outro imóvel residencial, no prazo de seis meses.
Nas operações que fogem dessas duas situações ainda é possível pagar menos. Como? Deduzindo toda e qualquer despesa com a operação de venda do imóvel, como a comissão da imobiliária e o ITBI pago quando da aquisição do imóvel. O imposto sobre a venda de um imóvel é de 15% sobre a diferença entre o preço de venda e o de compra, atualizado. O cálculo de quanto isso significa exatamente pode ser feito preenchendo o aplicativo Programa de Apuração do Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital (GCAP), disponível para download no site da Receita Federal (www.receita.fazenda.gov.br). O mesmo caminho é seguido por quem não pagou o imposto no mês seguinte da venda e não se enquadra nas situações de isenção, com o porém de que o valor obtido no GCAP deve ser atualizado por outro aplicativo, o Sicalc.
Veja a seguir alguns exemplos práticos sobre a incidência de IR sobre aluguel e venda de imóveis:
1 Se vendi um imóvel residencial de menos de R$ 440 mil ano passado: se este não era um terreno, era seu único imóvel nos cinco anos anteriores à venda e ele não esteve envolvido em nenhum tipo de alienação, você está isento. Se não cumpre um dos requisitos, deve pagar os 15% sobre o ganho da venda, normalmente.
2 Se vendi um imóvel residencial no ano passado e apliquei todo o dinheiro na compra de um outro residencial, dentro de 180 dias da negociação: você está isento do imposto, exceto se o imóvel vendido ou comprado for um terreno. Caso usasse apenas uma parte do dinheiro em um novo imóvel teria de pagar a alíquota de 15% sobre a quantia não aplicada.
3 Se vendi um imóvel residencial ano passado e pretendo aplicar o dinheiro na compra de um outro, mas ainda não o fiz e se passaram 180 dias: você pagará o imposto de 15% mais a correção do valor pela Selic e uma multa de 20%. Se, porém, ainda estiver dentro do mês seguinte ao término do prazo (o 7.º mês após a venda), pague somente a correção da Selic.
4 Se vendi um imóvel este ano: deve pagar o imposto de renda sobre o ganho no mês seguinte ao recebimento (e não na declaração de renda do ano seguinte).
5 Se vendi um imóvel em 2009 e não declarei em 2010: em 2011 deve recolher o imposto com juros Selic e multa de 20% pelo atraso. Para verificar o valor a ser pago use o GCAP e atualize pelo Sicalc. As informações usadas no aplicativo GCAP devem ser exportadas para a declaração de ajuste do imposto de renda de 2010 (ano base 2009) e se deve retificar a declaração de 2010, isto para que a de 2011 seja corretamente apresentada – não há outra maneira de preencher a declaração de ajuste.
6 Se vendi um imóvel ano passado e doei o dinheiro para um parente ou amigo: você pagará imposto federal e estadual sobre a quantia e o recebedor, nada. Se ainda não fez isso deve apurar o ganho de capital pelo GCAP e atualizar pelo Sicalc, gerando a guia e pagando. No RJ, quem doa também paga um tributo estadual, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de quaisquer Bens ou Direitos (ITCMD), de 4%. Quem recebeu a quantia deve informar essa receita como “rendimentos isentos e não tributáveis”, porque não há incidência de imposto sobre ela. No caso de doação do imóvel em si, o trâmite é o mesmo.
7 Se tenho uma renda vinda do aluguel de um imóvel locado: se ela vier de uma empresa, já tem o imposto retido na fonte. Se vier de uma pessoa física você deve recolhê-la mês a mês. Caso não o tenha feito, a renda do aluguel deve ser colocada junto com os outros rendimentos mensais no aplicativo Carnê-Leão da Receita, que serão tributados segundo uma tabela de imposto de renda para pessoa física.
(faltam 14 dias para o prazo final)
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