Negociações Com Imóveis (perguntas e respostas) Parte I

Selecionei algumas dúvidas dos contribuintes em relação as transações com imóveis em 2012; o tópico vira em forma  de PERGUNTAS e RESPOSTAS porém, ao final do trabalho, eis que a postagem ficou por demais cansativa e por isso publicarei o trabalho em três etapas; a primeira publico agora, na quarta-feira (10/04) a segunda parte e a parte final na sexta-feira (dia 12/04). 

- Tinha uma casa adquirida em 1980. Fiz benfeitorias, devidamente lançadas. Em 2012, ampliei a casa e transformei em dois apartamentos, devidamente registrados. Como efetuar o lançamento na declaração?

Resposta: Na ficha “Bens e Direitos”, informe a ampliação do imóvel, esclarecendo a reforma realizada. No código 12 – casa não informe valor em 31/12/2012. Ainda na ficha Bens e Direitos, inclua os apartamentos no código 11 indicando os valores de cada um na coluna 31/12/2012.

- Eu e meu irmão recebemos um imóvel de herança. Minha dúvida está em qual data considero para declarar: a data do formal de partilha, que foi encerrado em novembro de 2012; ou a data do registro no cartório de registro de imóveis, em janeiro de 2013?

Resposta: A data do recebimento do imóvel a ser informada na ficha “Bens e Direitos” é a do formal de partilha.

- Como lanço o terreno que tenho, sendo que agora construí uma casa?

Resposta: Informe na ficha “Bens e Direitos” a construção da casa. No campo “Situação em 31.12.2012”, informe o valor da construção somado ao valor do terreno.

- Comprei em abril de 2012 um terreno, por instrumento particular de compra e venda. A escritura foi levada ao registro apenas em março de 2013. Devo incluir esse terreno na declaração? E o valor deve ser o da escritura ou do contrato particular de compra e venda?

Resposta: Na ficha “Bens e Direitos” informe a aquisição do imóvel, esclarecendo a data, o nome e CPF/CNPJ do vendedor, as condições de pagamento. Se o pagamento foi avista, informe no campo “Situação em 31.12.2012” o valor pago conforme contrato particular de compra e venda. No caso de pagamento parcelado, informe somente o valor efetivamente pago em 2012. A informação deve ser prestada ainda que efetuada por instrumento particular.

- Comprei um imóvel em junho de 2010 por R$ 90 mil reais e, em novembro de 2012, vendi por R$ 160 mil reais, sendo R$30 mil de entrada e restante em oito parcelas R$ 15 mil mensais, mais uma parcela de R$ 10 mil reais no final. Minha duvida é como declaro a transação se ela foi feita em prestação e recebi apenas R$ 45 mil em 2012 e o restante vou receber em 2013?

Resposta: Primeiro verifique se a operação não é isenta. A alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único imóvel que o titular possua, desde que não tenha efetuado nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel, é isenta de tributação. Informe a venda do imóvel na ficha “Bens e Direitos”, indicando o nome e CPF/CNPJ do comprador, as condições de venda, esclarecendo o crédito a receber. O campo “Situação em 31.12.2012” não deve ser preenchido. Abra novo item com código 52 “Credito Decorrente de Alienação” e Informe o valor do saldo a receber em 2013. No campo “Situação em 31.12.2012” o valor a receber. Caso não seja isenta preencha o programa Ganho de Capital, informando que a alienação foi a prazo e preencha os valores recebidos em 2012. Importe as informações para sua declaração de ajuste anual.

- Tenho um apartamento que adquiri em 2003 e, desde então, sempre declaro o valor do bem como R$ 70 mil. Gostaria de saber se posso ir aumentando esse valor anualmente, porque está muito defasado. Posso declarar R$ 70 mil no ano de 2011 e R$ 100 mil no ano de 2012?

Resposta: O custo do imóvel não pode ser alterado, exceto se forem efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel e devidamente comprovadas.

- Tinha declarado um apartamento em conjunto com minha esposa no valor de R$ 312 mil, que foi o valor pago atualizado com a quitação de financiamento, declarado em 2012. Em março de 2012 vendi por R$ 620 mil e comprei em abril outro de R$ 685 mil. Meus bens, com isso, tiveram um aumento grande, já que o valor do outro apartamento não estava atualizado. Como devo proceder na minha declaração? Declaro lucro imobiliário, apesar de ter comprado outro de maior valor?

Resposta: O ganho auferido por pessoa física na venda de imóveis residenciais está isento de tributação, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. Em sendo o caso, preencha o programa “Ganho de Capital 2012” com a operação da venda e importe as informações para sua declaração de ajuste anual.

- Eu e minha esposa declaramos individualmente pois, temos CPFs e rendas separadas. Ela comprou um apartamento em 2012 e teve renda (salários + aplicações + venda de terreno) suficiente para suportar a compra. Eu banquei toda a reforma deste apartamento em 2012, que custou cerca de 30% do valor do imóvel, além do que ela não teria "lastro" para justificar os custos da obra. Como devemos declarar: nas duas declarações, cada um com o seu valor, ou somente na declaração dela mesmo sem lastro? Caso seja nas duas, como incorporar o valor da obra ao imóvel no próximo exercício, sem incidir impostos?

Resposta: Se os cônjuges apresentam a declaração em separado, a totalidade dos bens e direitos comuns deve ser informada na declaração de um dos cônjuges, utilizando-se o código 99, mencionando, também, o nome e o número de inscrição no CPF dele.

- Em 2011, adquiri um terreno e em 2012 declarei no imposto de renda. Em 2012, iniciei a construção de duas casas que finalizei em janeiro de 2013. Como devo proceder na declaração de bens? Coloco as duas construções? Mantenho o terreno? Como detalhar isso?

Resposta: Na ficha Bens e Direitos, informe o terreno no código 13 (Terreno). No campo “Situação em 31.12.2012” repita o valor constante no campo “Situação em 31.12.2011”. Separadamente, informe os gastos com a construção, com o código 16 (Construção). No campo “Situação em 31.12.2012” informe o valor gasto na construção até dezembro de 2012. O gasto com a construção será acrescido ao valor do terreno somente na declaração do ano-calendário de 2013, exercício de 2014.

- Na declaração de Dívidas e Ônus Reais, como devo declarar o financiamento bancário de apartamento?

Resposta: Na ficha “Dívidas e Ônus Reais” não serão incluídas as dívidas de financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou sujeitos às mesmas condições, ou seja, aqueles nos quais o bem é dado como garantia do pagamento, tais como alienação fiduciária, hipoteca, penhor.

- Na declaração de Bens e Direitos, não sei como colocar o apartamento que tenho financiado pela Caixa e outro financiado pela construtora. Como devo colocar os valores referentes ao 31/12/2012? Coloco os juros cobrados ou somente o valor amortizado mais o valor declarado em 31/12/11? Caso o imóvel tenha valorizado, como devo colocar o valor referente a 31/12/2012, corrigido?

Resposta: Os imóveis devem ser informados no campo “Situação em 31.12.2012” da ficha “Bens e Direitos", pelo valor efetivamente pago em 2012, acrescido do valor informado no campo “Situação em 31.12.2011”. Os juros e demais acréscimos nas parcelas compõem o custo do bem, entretanto não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado.

- Vendi meu único imóvel no ano passado. Como morei com uma pessoa durante 17 anos, tive que fazer partilha deste bem em 50%, conforme acordo judicial. Como faço para dar baixa nesse imóvel no IR, pois no ato da venda só entrou para mim 50% da venda? 

Resposta: Na ficha “Bens e Direitos” faça a baixa do imóvel esclarecendo, minuciosamente, a operação realizada. O campo “Situação em 31.12.2012” não deve ser preenchido. Apure o ganho de capital, observando que sendo o único imóvel e não tendo sido realizada outra alienação nos últimos cinco anos, a venda por valor inferior a R$ 440.000,00 está isenta de tributação. Lembre-se, ao apurar o “Ganho de Capital” utilize como valor de aquisição e valor de alienação apenas 50% dos valores; a outra metade deve ser apurada pela outra pessoa.

Até quarta!