Olá, amigos leitores!
Hoje daremos sequencia ao palpitante tema que são as “Negociações com
Imóveis” e mais uma vez em forma de perguntas e respostas. A equipe selecionou
dúvidas interessantes e que passo a responder.
- O valor de aquisição não é
corrigido para apuração do lucro sobre a venda. Usa-se um fator de correção que
considera o tempo decorrido entre a compra e a venda do imóvel. Utiliza-se o
fator de correção somente quando houver lucro? E se houver prejuízo, pode-se
usar o fator de correção para se aproximar um prejuízo mais próximo do real?
Resposta: O fator de correção apurado no ganho de capital deve ser
aplicado sobre o lucro obtido na venda. Não há previsão legal para aplicação
sobre o prejuízo, até porque se houve prejuízo não existe o Ganho de Capital.
- Se uma casa foi adquirida com financiamento
parcial deve ser declarado o valor total, e, em obrigações, o valor da dívida?
Ou devo declarar só o valor que paguei em dinheiro, sem contar a parte financiada?
Resposta: Na ficha “Bens e Direitos”, informe a compra do imóvel
indicando as condições de aquisição, e o CNPJ do vendedor. No campo “Situação
em 31.12.2012”, informe o valor de entrada e das parcelas efetivamente pagas
até 31 de dezembro. A ficha “Dívidas e Ônus Reais”, não será preenchida.
- Tenho um prédio pequeno de
dois andares, sendo que o térreo é um ponto comercial e a garagem, no 1º andar,
minha casa. No 2º, há uma área de lazer e serviço. O terreno mede 100 m2,
comprei no valor de R$ 50 mil uns cinco anos atrás e passei um ano e 8 meses
construindo (2011 e 2012), gastei R$ 160 mil entre material e mão de obra. Como
nunca foi declarado, gostaria de saber se em 2013 posso declarar com o código
01 e o valor de R$ 210 mil.
Outra pergunta: da casa que
construí, aluguei por 3 meses (agosto, setembro e outubro) no valor de R$ 2.200
e desses três meses paguei o DARF no valor de R$ 42,22 por mês. Trabalho em
empresa privada e declaro todo ano. Gostaria de saber se mesmo tendo pago o
DARF tenho que declarar os valores junto com o da empresa?
Resposta: Retifique as declarações dos cinco últimos exercícios
incluindo a compra do terreno. Informe a construção nos anos em que foi sendo
realizada acrescentando, ao valor do terreno, os gastos efetivamente realizados
no ano, devidamente comprovados. No final da construção o valor do imóvel deve
ser informado pelo valor efetivamente gasto e devidamente comprovado.
Os rendimentos de aluguéis não são informados com os rendimentos do
trabalho. A sua inclusão deve ter sido na ficha “Rendimentos Tributáveis
Recebidos de PF/Exterior”.
- Eu nunca declarei o meu
apartamento no IR. Na realidade, por um erro do contador, não foi declarado
quando compramos. Na época, em 2006, compramos por R$ 105 mil e hoje ele está
avaliado em R$ 300 mil, compramos a vista. Como faço para declarar esse imóvel,
e qual o valor que devo colocar?
Resposta: Retifique as declarações dos últimos cinco exercícios e
inclua o imóvel na ficha “Bens e Direitos”, informando o valor efetivamente pago
na aquisição. Não é permitida a atualização do valor do imóvel. Será que a
culpa foi mesmo do seu Contador ou você esqueceu-se de a ele informar, afinal
já estamos em 2013?
- Comprei um apartamento de uma
pessoa física. Preciso declarar na ficha de pagamentos efetuados o valor pago à
pessoa da qual eu adquiri o imóvel?
Resposta: Informe a compra do imóvel na ficha “Bens e Direitos”,
indicando o nome e CPF do vendedor e as condições de aquisição. No campo
“Situação em 31.12.2012” informe o valor efetivamente pago até 31 de dezembro.
- Tenho alguns imóveis e vendi
um apartamento no valor de R$ 120 mil. Na declaração do ano passado, está no
valor de R$ 50 mil. Em outubro, comprei outro imóvel no valor de R$ 250 mil com
o dinheiro da poupança. Caso conseguisse vender o apartamento de R$ 120 em
2012, teria usado esse dinheiro na compra do outro de R$ 250 mil. Só consegui
vender agora de fevereiro de 2013. O imóvel no valor de R$ 50 mil, que é o
valor que tenho na minha DIRPF 2012 com o valor da venda, que foi de R$ 120 mil
em fevereiro, tenho que recolher o IR sem ganho de capital, mesmo que a intenção era de usar esse dinheiro na
compra do novo imóvel?
Resposta: O ganho auferido por pessoa física na venda de imóveis
residenciais está isento de tributação somente se o alienante, no prazo de 180
dias contado da celebração do contrato, aplicar o produto da venda na aquisição
de outro imóvel residencial. Assim, como a aquisição ocorreu antes da venda,
você deve apurar o ganho de capital na venda do imóvel.
Obrigado aos que acessaram o blog mais de 6.000 vezes e até
sexta-feira com a conclusão deste tema.
FALTAM 20 DIAS PARA O PRAZO FINAL.
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