Negociações com Imóveis (perguntas e respostas) - Parte III “final”

Olá para todos!

Vai aqui a terceira e última parte do trabalho “Negociações Com Imóveis”. O assunto é farto e não se esgota aqui, porém o tempo conspira contra o blog, pois restam apenas 18 dias para o encerramento do prazo e outros comentários ainda serão postados.

Vamos às perguntas e respostas de hoje.

- Como declarar um apartamento comprado com minha esposa usando nosso FGTS? Tenho que descriminar (sic) os dados da compra nas duas declarações? Ela é isenta, mesmo assim tenho que declarar o apartamento na declaração dela?

Resposta: Não. Informe somente na sua declaração o total da compra do imóvel. O FGTS utilizado para a aquisição deve ser informado na linha 03 da ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Para justificar o acréscimo patrimonial, preencha a ficha “Informações do Cônjuge ou Companheiro”, informando a base dos rendimentos tributáveis, os rendimentos isentos e não tributáveis (FGTS) e rendimentos tributados exclusivamente na fonte/definitivo.

- Nas declarações passadas consta no código 12 a parte de 50% de imóvel recebido em doação em 1983 (R$ 9.700), com suas benfeitorias no código 17 (R$2.800). Em 2012, adquiri a outra parte de 50% por R$ 40.000, sendo agora o proprietário único, com as seguintes dúvidas:

a) Declaro a parte comprada junto com a já existente, lançando o total de R$49.700 na coluna de 31/12/2012?

b) Abro um novo item com o código 12 para esta parte de 50% ora comprada, mencionando R$ 40 mil na coluna de 31/12/2012?

c) Como proprietário único do imóvel, as benfeitorias futuras serão registradas no código 17, no código 12 junto com o imóvel ou em ambas observando-se os 50% para atender a regra de alocação conforme as datas das aquisições das partes?

Resposta: Considerando que a aquisição de 50% ocorreu após 1988, é aconselhável que o registro, de R$ 40.000,00, seja feito em separado, para efeito de apuração do ganho de capital, na hipótese de ocorrer venda futura. Continue a informar as benfeitorias no código 17 em razão de parte ter sido adquirida antes de 1988.

- Meu pai é viúvo desde 1989 e desde então vem declarando sua casa normalmente, porém ela estava sem o registro. Em 2012, foi regularizada a documentação e incluídos meu irmão e eu na partilha do bem, dividindo 50% para meu pai e 25% para cada um dos filhos. Como temos que declarar? Meu pai continua declarando os 100% ou precisa diminuir o valor em 50%? Meu irmão e eu temos que declarar os 25% cada conforme o registro? Caso positivo, em que campo colocar as informações? Haverá incidência de imposto? A casa é declarada por R$ 98 mil.

Resposta: A partilha do bem, conforme o formal será informada em sua proporção para cada um. O pai com 50% e os filhos com 25% cada, informando ainda que se trata de Rendimentos Isentos – Transferência patrimonial.

- Comprei um imóvel em 95 por R$ 100 mil, lancei benfeitorias nos anos de R$ 40 mil, vendi em dezembro 2011 por R$ 200 mil. Como o valor é baixo terei que pagar imposto sobre esta diferença?

Resposta: Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, do único bem imóvel que o titular possua está isenta de tributação desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel. Nesse caso, o lucro apurado na venda será informado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” linha 4. Não sendo único imóvel, apure o imposto sobre o ganho de capital, mediante o preenchimento do programa GCAP/2012 e importe as informações para o Demonstrativo de Ganho de Capital da declaração de ajuste anual.

- Nas minhas declarações anteriores eu sempre declarei um imóvel no valor de R$ 40 mil que estava em meu nome, só que em novembro eu transferi o mesmo para o nome dos meus filhos (maiores de idade). Como faço hoje para declarar a transferência do mesmo nessa declaração atual?

Resposta : Informe na ficha “Bens e Direitos”, campo “discriminação do imóvel o nome e CPF dos beneficiários da doação (seus filhos) e o valor constante do instrumento de doação. Deixe em branco o campo “Situação 31/12/2012”.

Na ficha “Pagamentos e Doações Efetuados”, informe a doação efetuada a seus filhos, com o código 81. Perante o imposto de renda a transferência pode ser efetuada pelo valor constante da declaração do doador ou a valor de mercado, sendo que neste último caso a operação fica sujeita a apuração do imposto de renda sobre o ganho de capital.

- Vendi minha casa ano passado por R$ 150 mil, mas como ainda estava financiada a própria Caixa abateu a divida, nos repassando apenas R$ 93 mil. Essa casa eu tinha comprado por R$ 73 mil. Devo declarar ganho de capital? Li no site da receita que ganho de capital é somente para imóveis acima de R$ 440 mil, está correto?

Resposta : Alienação de imóvel, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, está isenta de tributação, desde esse seja o único imóvel que o titular possua e que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel. O “lucro isento” será informado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” linha 4.

- Como fazer para atualizar o valor de imóvel? Há 20 anos ele tem o mesmo valor na declaração, mas o preço de mercado variou muito.

Resposta : Não há previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado. O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel. A opção para correção pelo valor de mercado foi dada em 1996, como uma anistia pelos dados não informados ou informados com incorreções até então.

- Divorciei-me ano passado e o único bem do casal foi vendido, tendo o dinheiro ficado sob a guarda de minha ex esposa até a divisão, em maio. Originalmente também o imóvel somente estava na declaração de minha ex esposa. Ou seja, o apartamento foi vendido, mas não consta esta entrada de dinheiro na minha declaração. Como lançar a entrada de 50% do valor do imóvel na minha declaração deste ano?

Resposta : Na sua declaração de ajuste anual 2013, ano calendário 2012, informe o valor recebido pela meação em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, linha 10.

- Em 2011 adquiri um imóvel na planta. Estou pagando as prestações mensalmente até a data da conclusão da obra, em 2014. Como e em que campo devo declarar os pagamentos efetuados? Como e em que campo devo declarar o bem?

Resposta : Informe na ficha “Bens e Direitos” a aquisição do imóvel na planta, esclarecendo a forma de aquisição e o nome e CNPJ do vendedor. No campo “Situação em 31.12.2012” informe os valores efetivamente pagos até essa data.

- Venho pagando uma casa mensalmente. Como declarar este pagamento? Não é financiamento bancário, é direto com o incorporador. Declaro esta casa em bens imóveis? Só coloco como bens imóveis depois da escritura?

Resposta : Na ficha “Bens e Direitos” a aquisição do imóvel esclarecendo a forma de aquisição e o nome e CNPJ do vendedor. No campo “Situação em 31.12.2012” informe os valores efetivamente pagos até essa data.

- Tenho dois terrenos, mas ainda não estão registrados no meu nome. Um está com documento pronto, mas não está registrado em cartório. O outro que comprei ainda não foi feita a documentação do lote de rural para urbano. Como devo proceder? Posso declarar algo que não está no meu nome?

Resposta : O contrato particular de compra e venda é documento hábil para justificar, perante a Receita Federal, a aquisição do bem. Portanto, informe a aquisição dos terrenos, separadamente, na ficha “Bens e Direitos”, esclarecendo a forma de aquisição (a vista ou financiado) e o nome e CPF/CNPJ do vendedor. No campo “Situação em 31.12.2012” informe os valores efetivamente pagos até essa data.

- Gostaria de saber se é correto declarar bens adquiridos antes do ano base da declaração de Ajuste Anual. Acho que só pode declarar no ano da aquisição, estou correto?

Resposta: Os bens e direitos devem ser declarados no ano de aquisição e nas declarações posteriores a informação também deverá ser prestada na ficha “Bens e Direitos”. Não tendo sido informado nessa época, a pessoa física deve efetuar a retificação da declaração do ano de aquisição e nos posteriores, sendo o caso.

- Comprei meu segundo imóvel em 2009, porém em outro estado, por R$120 mil e vendi por R$160 mil, pagando R$ 6 mil de comissão por corretagem imobiliária. Por o valor de o imóvel ser inferior a R$ 440 mil, posso declarar o lucro obtido como rendimento isento e não tributável? Caso não, posso abater do lucro obtido o valor pago de comissão? Eu poderia usar a venda de dois imóveis de menor valor para compra de um de maior valor?

Resposta: A isenção do ganho de capital sobre a venda de imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 aplica-se ao único imóvel que o titular possua. Se houver a venda para aquisição de outro imóvel em 180 dias, o ganho pode ser tratado como isento. No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 (cento e oitenta) dias será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação. O valor da corretagem, quando suportado pelo alienante, é deduzido do valor da alienação.