Desvendando o Ganho de Capital

O ganho de capital, segundo orientações da receita federal, incidirá sobre as operações que importem:

I - alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins;

II - transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis, a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de direito de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente pelos valores informados na última declaração de quem os declarava;

III - alienação de bens ou direitos e liquidação ou resgate de aplicações financeiras, de propriedade de pessoa física, adquiridos, a qualquer título, em moeda estrangeira.

O imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de imóvel (15% do lucro) também precisa ser pago antes da declaração anual - o vencimento ocorre no último dia útil do mês seguinte ao da venda. Todo contribuinte que vende imóvel precisa analisar as situações de isenção, verificar se se encaixa em alguma delas e, se for o caso, fazer o recolhimento do tributo.

O lucro é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição (valor pelo qual o imóvel vem sendo declarado em reais desde 1996 ou, no caso de imóvel adquirido a partir daquele ano, o valor pago pelo bem, sem nenhuma atualização). O lucro pode ser isento ou ser diminuído por fatores de redução definidos pela Receita.

São quatro as situações de isenção do lucro imobiliário:

1) Na venda do único imóvel por valor de até R$ 440 mil, desde que o contribuinte não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos cinco anos.

2) Na venda de imóvel por até R$ 35 mil (considerado pequeno valor) - o limite é mensal e vale para a soma obtida com a venda de um ou mais imóveis.

3) Na venda de imóvel adquirido até 1969 - nesse caso, há redução de 100% do lucro.

4) Na venda de imóvel residencial quando todo o produto da venda é usado na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias. O contribuinte pode vender um e comprar mais de um imóvel ou vender mais de um e comprar um ou mais imóveis. O uso parcial do produto da venda na aquisição implica o pagamento de imposto sobre o lucro na proporção da parcela não utilizada.

Se não se encaixar em nenhuma dessas situações de isenção, o contribuinte deve baixar o programa Ganho de Capital 2012 do site da Receita e fazer ali o cálculo do imposto.

Além do desconto do lucro de 5% por ano que o imóvel tenha pertencido ao contribuinte até 1988, o programa aplica dois outros fatores de redução de lucro, o que alivia a falta de atualização dos valores dos imóveis na declaração desde 1996.

Quem faz doação de imóvel também precisa verificar se ficou sujeito ao imposto de ganho de capital. “A doação é isenta de IR se o imóvel for entrar na declaração do beneficiário pelo mesmo valor pelo qual era informado na declaração do doador. Se o beneficiário quiser atualizar o valor do imóvel em sua declaração, o doador terá de pagar imposto sobre a diferença dos valores”.

Nas doações não se deve esquecer que sempre incidirá o ITD estadual, que aqui no estado do Rio de Janeiro tem sua alíquota estabelecida em 4%.