O
ganho de capital, segundo orientações da receita federal, incidirá sobre as
operações que importem:
I
- alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de
cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda,
permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa
própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão
de direitos e contratos afins;
II
- transferência a herdeiros e legatários na sucessão causa mortis, a donatários
na doação, inclusive em adiantamento da legítima, ou atribuição a ex-cônjuge ou
ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou união estável, de direito
de propriedade de bens e direitos adquiridos por valor superior àquele pelo
qual constavam na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, do doador, do
ex-cônjuge ou ex-convivente pelos valores informados na última declaração de
quem os declarava;
III
- alienação de bens ou direitos e liquidação ou resgate de aplicações
financeiras, de propriedade de pessoa física, adquiridos, a qualquer título, em
moeda estrangeira.
O
imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de imóvel (15% do lucro)
também precisa ser pago antes da declaração anual - o vencimento ocorre no
último dia útil do mês seguinte ao da venda. Todo contribuinte que vende imóvel
precisa analisar as situações de isenção, verificar se se encaixa em alguma
delas e, se for o caso, fazer o recolhimento do tributo.
O
lucro é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição
(valor pelo qual o imóvel vem sendo declarado em reais desde 1996 ou, no caso
de imóvel adquirido a partir daquele ano, o valor pago pelo bem, sem nenhuma
atualização). O lucro pode ser isento ou ser diminuído por fatores de redução
definidos pela Receita.
São
quatro as situações de isenção do lucro imobiliário:
1)
Na venda do único imóvel por valor de até R$ 440 mil, desde que o contribuinte
não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos cinco anos.
2)
Na venda de imóvel por até R$ 35 mil (considerado pequeno valor) - o limite é
mensal e vale para a soma obtida com a venda de um ou mais imóveis.
3)
Na venda de imóvel adquirido até 1969 - nesse caso, há redução de 100% do
lucro.
4)
Na venda de imóvel residencial quando todo o produto da venda é usado na compra
de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias. O contribuinte pode vender um
e comprar mais de um imóvel ou vender mais de um e comprar um ou mais imóveis.
O uso parcial do produto da venda na aquisição implica o pagamento de imposto
sobre o lucro na proporção da parcela não utilizada.
Se
não se encaixar em nenhuma dessas situações de isenção, o contribuinte deve
baixar o programa Ganho de Capital 2012 do site da Receita e fazer ali o
cálculo do imposto.
Além
do desconto do lucro de 5% por ano que o imóvel tenha pertencido ao
contribuinte até 1988, o programa aplica dois outros fatores de redução de
lucro, o que alivia a falta de atualização dos valores dos imóveis na
declaração desde 1996.
Quem
faz doação de imóvel também precisa verificar se ficou sujeito ao imposto de
ganho de capital. “A doação é isenta de IR se o imóvel for entrar na declaração
do beneficiário pelo mesmo valor pelo qual era informado na declaração do
doador. Se o beneficiário quiser atualizar o valor do imóvel em sua declaração,
o doador terá de pagar imposto sobre a diferença dos valores”.
Nas
doações não se deve esquecer que sempre incidirá o ITD estadual, que aqui no
estado do Rio de Janeiro tem sua alíquota estabelecida em 4%.
Tenho uma dúvida: Assinei uma promessa de compra e venda como compradora, com a ressalva que o negócio se concretizaria apenas no momento da lavra da escritura( momento em que ocorreria o pagamento) e que isso deveria se dar em 15 dias. A escritura não pode ser lavrada ( um dos vendedores tinha divídas trabalhistas) e o prazo expirou. O contrato está automaticamente desfeito ou preciso fazer mais alguma coisa? a receita pode me cobrar imposto por essa transação que não foi efetuada? desde já agradeço...
ResponderExcluirComo promitente compradora você nada deveria para o fisco. O ganho e capital é apenas do promitente vendedor.
ResponderExcluirEntendo que se a promessa de compra e venda estipulava prazo certo para a lavratura da escritura definitiva e quitação da transação a mesma perde seus efeitos.
Agora, se a escritura de promessa de compra e venda chegou a ser averbada no registro geral de imóveis a promitente vendedora deverá, com sua anuência, providenciar a averbação da desistência.